Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen

Immobilienverkauf

Immobilienverkauf – privat oder mit Makler?
Wer vor der großen Entscheidung steht eine Immobilie zu verkaufen, steht gleichermaßen vor der Wahl den Verkauf selbst in die Hand zu nehmen oder einen Immobilienmakler zu beauftragen. Beide Optionen bringen Vor- und Nachteile mit sich, die wir überblicksartig vorstellen möchten.

Privater Immobilienverkauf
Für den Weg, den gesamten Verkaufsprozesse eigenständig durchzuführen, braucht es vor allem Zeit und Fachwissen. Das beginnt bereits damit, dass der Marktwert der Immobilie korrekt eingeschätzt werden muss. Wenn Sie einen Immobilienmakler mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragen, dann führt dieser ganz bestimmt auch eine kostenlose Immobilienbewertung durch. Wird der Preis zu niedrig angesetzt, dann geht bares Geld. Ein zu hoher Preis kann aber auch zu extrem langer Vermarktungszeit führen – bis hin zur Unverkäuflichkeit. Eine Immobilie verkaufen erfordert zudem die Aufbereitung aller nötigen Unterlagen in ansprechender Form. Wer keinen Immobilienmakler beauftragt muss die Kosten für Inserate und sonstiges Marketing selbst tragen. Es zeigt sich also ganz klar, dass es durchaus möglich ist eine Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Die Hürden, die es zu bewältigen gilt, dürfen allerdings keinesfalls unterschätzt werden.

Immobilie verkaufen mit Makler
Seriöse Immobilienmakler bieten vorab eine kostenlose Immobilienbewertung an. So erhalten Verkäufer eine fundierte Einschätzung zum Wert des Objektes. Gerade ein Haus verkaufen ist immer mit Emotionen verbunden. Deshalb ist es wichtig, einen realistischen, neutralen Blick von außen einzubeziehen. Immobilienmakler haben zudem den Vorteil der perfekten Kenntnis regionaler Unterschiede am Markt. Hochwertige Fotos und ansprechende Texte sind in Inseraten eine Selbstverständlichkeit. Last but not least sind auch rechtliche Aspekte des Immobilienverkaufs nicht zu unterschätzen. Ein erfahrender Makler steht hier über den gesamten Prozess, von der ersten Bewertung bis hin zur Schlüsselübergabe, mit Rat und Expertise zur Verfügung.

Fazit – Immobilienverkauf
Egal ob Investmentimmobilie oder Einfamilienhaus, der Immobilienmarkt ist praktisch im gesamten deutschsprachigen Raum sehr dynamisch. So ergeben sich attraktive Verkaufsgelegenheiten für Eigentümer. Die Abwicklung des Verkaufs über einen Makler ist für die meisten Menschen weiterhin die erste Wahl. Ein Makler, der Expertise und Engagement mitbringt, kann den Verkauf beschleunigen und dafür sorgen, dass ein hoher, fairer Kaufpreis erzielt werden kann. Ergänzend haben seriöse Makler auch gleich gute Kontakte, um die Immobilienfinanzierung der Käuferseite zu unterstützen. Günstige Wohnkredite erleichtern den Kauf eines Objektes.So schließt sich der Kreis der Leistungen professioneller Makler, beginnend von der kostenlosen Bewertung der Liegenschaft, bis hin zur Beratung rund um Finanzierungsthemen für die Käuferseite. Dieses ganzheitliche Portfolio an Dienstleistungen rund um Immobilien zeichnet seriöse Makler aus und gibt Käufer und Verkäufer für maximale Sicherheit.

Immobilie verkaufen

Immobilienverkauf

Immobilien und ihr Verkauf sind in der heutigen Zeit stark im politischen Fokus. Denn Wohnraum ist knapper geworden und es müssen neue Lösungen gefunden werden. Ansonsten besteht die Gefahr, dass Wohnraum noch teurer wird. Das ist insbesondere ein Ärgernis für Mieter oder auch Kaufinteressenten, die sich die Immobilien künftig leisten möchten. Das, was die einen nun beklagen, mag die Verkäufer ihrer Immobilien auf den ersten Blick erfreuen. Denn nun können sie höhere Verkaufspreise erzielen, als dies zuvor noch möglich war. Das ist allerdings nur bedingt ein Vorteil. Sind die Preise hoch, aber die Zinsen der Kredite für Käufer dennoch nicht attraktiv, kann das bedeuten, dass die Immobilien gar nicht verkauft werden. Denn die Abzahlung könnte solche eine hohe Investition für mögliche Käufer darstellen, dass sie nicht reizvoll oder finanziell tragbar ist. Sie bleiben dann lieber Mieter statt Immobilienbesitzer. Denn eine Immobilienfinanzierung muss auch über die Dauer tragbar sein und darf nicht dazu führen, dass man sich finanziell übernimmt.

In dieser Misere könnte ein Immobilienmakler helfen, der eine Immobilienvermarktung anbietet, um doch noch beide Interessengruppen zusammen zu bringen. Es ist verständlich, dass dieser Prozess in solchen Zeiten etwas länger braucht. Aber der Verkauf und Kauf soll schließlich solide und fair für beide Seiten sein. Das ist nun der richtige Augenblick für eine kompetente Immobilienvermarktung. Dies betrifft insbesondere die Seite des Verkaufs. Zu den Aufgaben in dieser Form gehören die nachstehende:
 

Platzierung und Schaltung von Anzeigen an jenem Ort, an dem sich möglich Käufer befinden. Das betrifft Immobilien im kleinen Verkaufsrahmen bis hin zu Luxusimmobilien. Die Verkaufsorte müssen dementsprechend richtig vorsortiert und ausgewählt sein. Richtige und professionelle Immobilienmakler kennen sich dem Thema aus.

Die Besichtigungen sind ein Teil, der oftmals lange dauert und aufwendig ist, wenn das Kaufinteresse groß ist. Das übernehmen die Immobilienmakler dann perfekt. Beim Hausverkauf prüft der Makler auch die Zahlungsverhältnisse, die die möglichen Käufer mitbringen. Dies ist wichtig, damit es später keine Komplikationen oder Abbrüche im Kaufprozess gibt. Sie können zwar selbst auch Finanzierungen anbieten, wenn die eigene Hausbank der Käufer keine guten Optionen anbietet. Aus Erfahrungen wissen die Makler auf Alternativen hinzuweisen und somit den Verkaufsprozess möglichst voranzutreiben.

Gerade in den eingangs erwähnten schwierigen Verkaufszeiten ist eine professionelle Hilfe wichtig. Ein Immobilienmakler bietet diese professionellen Hilfen. Denn auch für sie mag der Verkauf von Immobilien derzeit nicht einfach sein. Aber er ist dennoch für sie möglich, da sie wissen, wie er am besten funktioniert.

Was eine Vollfinanzierung kostet

Die monatliche Belastung, die sich für eine Vollfinanzierung ergibt, ist in der Praxis in vielen Fällen aus dem vorhandenen regelmäßigen Einkommen gut tragbar, so dass der Wunsch nach eigenen vier Wänden kein solcher bleiben muss. Auch ohne Eigenkapital, das in die Finanzierung anteilig eingebracht wird, errechnet sich in Abhängigkeit von Kaufpreis, Zinssatz und Tilgungssatz oftmals eine Darlehensrate, die im Einklang mit den finanziellen Möglichkeiten der Kreditnehmer steht. Eine Baufinanzierungohne Eigenkapital muss im Übrigen nicht zwangsläufig zu wesentlich höheren Zinssätzen führen. Oftmals ist es nämlich so, dass diejenigen Banken, die kategorisch einen Anteil an Eigenmitteln für die Bewilligung einer Immobilienfinanzierung verlangen, auch bei den Finanzierungen, die sie tatsächlich begleiten, nicht recht im Vergleich zu anderen, spezialisierten Anbietern überzeugen können. 

Durch Einbringung eigener Mittel wird eine Baufinanzierung in erster Linie deshalb günstiger, da weniger Darlehensmittel benötigt werden. Wenn, häufig unter Mithilfe unabhängiger Finanzdienstleister, die in täglicher Praxis auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital in die Wege leiten, eine Bank gefunden ist, die günstige Zinssätze und flexible Tilgungsbedingungen bereitstellt, stellt sich zudem die Frage, für wie lange man sich hinsichtlich der Zinsbindungsdauer binden sollte. Vom Grundsatz her gilt, dass kürzere Festzinsvereinbarungen mit nominal und effektiv niedrigeren Zinsen verbunden sind als langlaufende Zinsfestschreibungen. Grundsätzlich werden in Phasen niedriger Zinsen tendenziell längere Laufzeiten von den Kreditnehmern bevorzugt, um sich die günstigen Finanzierungskonditionen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern.

Prämien nicht verschenken

Wenn von einer Baufinanzierung mit Prämie die Rede ist, kann dies mehrere Hintergründe haben. Möglich ist, dass der jeweilige Tarif, die betreffende Darlehensvariante oder auch die zugehörige Kundenberatung des bestimmten Anbieters als besonders vorteilhaft im Vergleich zu den Angeboten des Wettbewerbs ausgezeichnet wurde und hierfür eine Prämie vergeben wurde. Umgekehrt kann auch der individuelle Kundenberater gemeint sein, wenn er für den Abschluss einer Baufinanzierung von seinem Arbeitgeber eine Prämie zur Motivation oder aufgrund bestehender Zielvereinbarungen als zusätzliche Vergütung in Form von Geld oder geldwerten Vorteilen erhält.

Die Prämie, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung sehr häufig anzutreffen ist, ist die Wohnungsbau-Prämie nach dem Wohnungsbauprämiengesetz. Diese wird vom Staat vergeben. Empfänger sind Bausparer, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten und das geförderte Bausparguthaben einer wohnwirtschaftlichen Verwendung zukommen lassen. Im weitesten Sinne ist hierunter zu verstehen, dass das Bauspardarlehen für den Erwerb oder die Modernisierung eines selbstgenutzten Eigenheims verwendet wird.

Dies bedeutet, dass für reine Sparer, die Bausparen als solide und verlässliche Form der Geldanlage ohne Risiko schätzen und nutzen, ohne die Wohnungsbau-Prämie auskommen müssen im Hinblick auf die fehlende wohnwirtschaftliche Verwendung, die im Wohnungsbauprämiengesetz als Bewilligungsvoraussetzung der Prämie vorgeschrieben ist. Bausparen kann im Vergleich zu anderen Formen des regelmäßigen Sparens dennoch vorteilhaft sein. Im Falle des Erwerbs von Wohneigentum vermeidet das angesparte Bausparguthaben, sich um eine Baufinanzierung ohneEigenkapital bemühen zu müssen. Diese ist in der Praxis zwar durchaus unproblematisch darstellbar, jedoch in der Regel mit ungünstigeren Konditionen verbunden.

Girokonto im Soll?

Aufgelaufene Sollsalden auf dem Girokonto durch Inanspruchnahme des bereitgestellten Dispositionskredites sollten sorgsam beobachtet werden, insbesondere, wenn im Rahmen des vierteljährlich erstellten Rechnungsabschlusses auch Überziehungszinsen berechnet werden. Dies deutet auf eine unnötig kostspielige dauerhafte Inanspruchnahme des eingeräumten Kreditlimits hin. Eine Umschuldung in einen Ratenkredit sollte spätestens in die Wege geleitet werden, wenn auch unmittelbar nach Gehaltseingang kein Guthaben auf dem Girokonto ausgewiesen wird und in naher Zukunft keine größeren Einmalbeträge als Eingang bevorstehen.

Eine Reduzierung der Zinsbelastung lässt sich häufig auch durch die Ablösung eines teuren Ratenkredits und Abschluss einer neuen Finanzierung bei einem anderen Kreditinstitut erreichen. Sofern hiermit keine Verlängerung der ursprünglichen Kreditlaufzeit verbunden ist, die auf eine verminderte Tilgungsfähigkeit des Kunden schließen lassen könnte, ist an einer solchen Maßnahme nichts Ehrenrühriges. Vielmehr sind zum Teil nicht unerhebliche Reduzierungen der monatlichen Belastung darstellbar, selbst wenn das abzulösende Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.

Auch bei einer Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung verbirgt sich oftmals ein nicht unbeträchtliches Sparpotenzial in Bezug auf die Kreditkosten. Dieses sollte bei jeder anstehenden Prolongation nach Auslaufen der getroffenen Festzinsvereinbarung durch einen umfassenden Konditionsvergleich ermittelt und realisiert werden. Insbesondere bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sind die Zinsunterschiede in der Praxis beträchtlich.

Bei Lebensversicherungen zu beachten

Eine der am meisten verbreiteten Versicherungen ist die Lebensversicherung. Es gibt sie in zwei grundsätzlichen Varianten: Als Risikolebensversicherung, welche nur das Todesfallrisiko absichert und zum Beispiel in Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung eingesetzt wird, und als kapitalbildende Lebensversicherung, welche zusätzlich auch das Langlebigkeitsrisiko absichert. Es handelt sich hierbei somit gewissermaßen um einen Sparvertrag mit zusätzlichen vertraglich vereinbarten Leistungsmerkmalen.

Der Versicherungsnehmer legt zunächst die seinen Bedürfnissen entsprechende Versicherungssumme im Todesfall während der Versicherungslaufzeit fest. Es ist bei zahlreichen Versicherungsgesellschaften möglich, gegen einen vergleichsweise geringen Aufpreis einen gesonderten höheren, beispielsweise doppelten Absicherungsbetrag für den Fall eines Unfalltodes zu vereinbaren.

Für die Versicherungsprämie, deren Höhe sich grundsätzlich nach der Versicherungssumme und dem biometrischen Risiko richtet, kann eine monatliche, vierteljährliche, halbjährliche oder jährliche Zahlungsweise vereinbart werden. Es ist ratsam, darauf zu achten, dass keine teuren Ratenzuschläge für eine unterjährige Zahlungsweise anfallen. Diese werden von einigen Versicherungsunternehmen mit der Begründung erhoben, dass die ratierliche Zahlung eine kreditähnliche Stundung der Versicherungsprämie darstelle.

Eine häufig angebotene Option besteht in einer dynamisierten Beitragshöhe. Die Dynamik führt dazu, dass die Prämie jährlich um einen vereinbarten festen Prozentsatz ansteigt. Häufig beträgt die festgelegte Dynamik jährlich 3%. Da durch die kontinuierlich ansteigenden Beiträge auch das angesparte Kapital eine Dynamik erhält, führt dies zu einem gewissen Schutz des angestrebten Sparzieles und des Vermögensaufbaus vor Inflationsrisiken. Ebenso sichert die Beitragsdynamik die private Altersvorsorge, für die kapitalbildende Lebensversicherungen einen verbreiteten Baustein darstellen, auf diese Weise gegen Kaufkraftverluste durch eine fortschreitende Geldentwertung ab.

Hilfe vom Staat bei der Finanzierung

Der Staat hat ein breit gefächertes Instrumentarium bereitgestellt, um breiten Bevölkerungsschichten bei der Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums unter die Arme zu greifen. Besonders Bausparen ermöglicht es, die Fördermöglichkeiten bei der Gestaltung einer Immobilienfinanzierung vollständig und bequem auszuschöpfen.

Speziell Bausparen verhilft angehenden Wohnungs- oder Hausbesitzern, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten zur Wohnungsbau-Prämie. Arbeitnehmer, die Vermögenswirksame Leistungen ihres Arbeitgebers erhalten, können diese auf einen Bausparvertrag fließen lassen. Gegebenenfalls können auch eigene Beiträge ohne Zuwendungen des Arbeitgebers auf diese Weise zur Gewährung der steuerfreien und sozialversicherungsfreien Arbeitnehmer-Sparzulage führen.

Auch für die dritte Kategorie der staatlichen Zulagen, die man im Rahmen einer Baufinanzierung mittels Bausparen nutzen kann, die Altersvorsorge-Zulage als Bestandteil der Riester-Förderung, gilt jedoch: Nur wer die Zulagen beantragt, erhält sie auch. Wer sie nicht beantragt, verschenkt bares Geld.

Die Riester-Förderung beim Bausparen sichert man sich am besten, indem man einen Dauerzulagenantrag bei der Bausparkasse stellt. Hierfür ist es unbeachtlich, ob man einen Bausparvertrag anspart, um eine Riester-Rente zur Stärkung seiner privaten Altersvorsorge zu erhalten, oder ob man die Zulagen dafür verwendet, eine Immobilienfinanzierung schneller zu tilgen. Die steuerliche Förderung wird optimiert, indem man sich zur Einkommensteuer veranlagen lässt, auch wenn man hierzu aufgrund seiner steuerlichen Situation grundsätzlich nicht verpflichtet wäre. Die Arbeitnehmer-Zulage durch Einzahlungen Vermögenswirksamer Leistungen auf einen Bausparvertrag wird ebenfalls im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung beantragt.