Was eine Vollfinanzierung kostet

Die monatliche Belastung, die sich für eine Vollfinanzierung ergibt, ist in der Praxis in vielen Fällen aus dem vorhandenen regelmäßigen Einkommen gut tragbar, so dass der Wunsch nach eigenen vier Wänden kein solcher bleiben muss. Auch ohne Eigenkapital, das in die Finanzierung anteilig eingebracht wird, errechnet sich in Abhängigkeit von Kaufpreis, Zinssatz und Tilgungssatz oftmals eine Darlehensrate, die im Einklang mit den finanziellen Möglichkeiten der Kreditnehmer steht. Eine Baufinanzierungohne Eigenkapital muss im Übrigen nicht zwangsläufig zu wesentlich höheren Zinssätzen führen. Oftmals ist es nämlich so, dass diejenigen Banken, die kategorisch einen Anteil an Eigenmitteln für die Bewilligung einer Immobilienfinanzierung verlangen, auch bei den Finanzierungen, die sie tatsächlich begleiten, nicht recht im Vergleich zu anderen, spezialisierten Anbietern überzeugen können. 

Durch Einbringung eigener Mittel wird eine Baufinanzierung in erster Linie deshalb günstiger, da weniger Darlehensmittel benötigt werden. Wenn, häufig unter Mithilfe unabhängiger Finanzdienstleister, die in täglicher Praxis auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital in die Wege leiten, eine Bank gefunden ist, die günstige Zinssätze und flexible Tilgungsbedingungen bereitstellt, stellt sich zudem die Frage, für wie lange man sich hinsichtlich der Zinsbindungsdauer binden sollte. Vom Grundsatz her gilt, dass kürzere Festzinsvereinbarungen mit nominal und effektiv niedrigeren Zinsen verbunden sind als langlaufende Zinsfestschreibungen. Grundsätzlich werden in Phasen niedriger Zinsen tendenziell längere Laufzeiten von den Kreditnehmern bevorzugt, um sich die günstigen Finanzierungskonditionen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern.

Bei Lebensversicherungen zu beachten

Eine der am meisten verbreiteten Versicherungen ist die Lebensversicherung. Es gibt sie in zwei grundsätzlichen Varianten: Als Risikolebensversicherung, welche nur das Todesfallrisiko absichert und zum Beispiel in Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung eingesetzt wird, und als kapitalbildende Lebensversicherung, welche zusätzlich auch das Langlebigkeitsrisiko absichert. Es handelt sich hierbei somit gewissermaßen um einen Sparvertrag mit zusätzlichen vertraglich vereinbarten Leistungsmerkmalen.

Der Versicherungsnehmer legt zunächst die seinen Bedürfnissen entsprechende Versicherungssumme im Todesfall während der Versicherungslaufzeit fest. Es ist bei zahlreichen Versicherungsgesellschaften möglich, gegen einen vergleichsweise geringen Aufpreis einen gesonderten höheren, beispielsweise doppelten Absicherungsbetrag für den Fall eines Unfalltodes zu vereinbaren.

Für die Versicherungsprämie, deren Höhe sich grundsätzlich nach der Versicherungssumme und dem biometrischen Risiko richtet, kann eine monatliche, vierteljährliche, halbjährliche oder jährliche Zahlungsweise vereinbart werden. Es ist ratsam, darauf zu achten, dass keine teuren Ratenzuschläge für eine unterjährige Zahlungsweise anfallen. Diese werden von einigen Versicherungsunternehmen mit der Begründung erhoben, dass die ratierliche Zahlung eine kreditähnliche Stundung der Versicherungsprämie darstelle.

Eine häufig angebotene Option besteht in einer dynamisierten Beitragshöhe. Die Dynamik führt dazu, dass die Prämie jährlich um einen vereinbarten festen Prozentsatz ansteigt. Häufig beträgt die festgelegte Dynamik jährlich 3%. Da durch die kontinuierlich ansteigenden Beiträge auch das angesparte Kapital eine Dynamik erhält, führt dies zu einem gewissen Schutz des angestrebten Sparzieles und des Vermögensaufbaus vor Inflationsrisiken. Ebenso sichert die Beitragsdynamik die private Altersvorsorge, für die kapitalbildende Lebensversicherungen einen verbreiteten Baustein darstellen, auf diese Weise gegen Kaufkraftverluste durch eine fortschreitende Geldentwertung ab.

Sicherheiten für Kredite

Kreditsicherheiten werden zwischen Kreditinstitut und Kunde vereinbart bzw. von der jeweiligen Bank oder Sparkasse als Voraussetzung für die Bereitstellung einer Finanzierung verlangt, wenn die Volumina bestimmte Relationen zum regelmäßigen Einkommen des Kreditnehmers übersteigen. Hierdurch sollen Kreditausfälle vermieden werden, falls die vereinbarungsgemäße Rückführung während der Dauer der Finanzierung nicht mehr sichergestellt ist.

Bei einem Ratenkredit ist es nicht unüblich, dass dieser auf Blankobasis vergeben wird, also ohne explizite Kreditsicherheiten, weil das maßgebliche Kriterium für die Kreditvergabe darin besteht, dass das regelmäßige Einkommen mit einem hinreichenden Puffer dafür ausreicht, bestehende Finanzierungen und den beantragten Kredit innerhalb einer als vertretbar anzusehenden Laufzeit zu tilgen. Demgegenüber ist eine Pfandunterstellung der finanzierten Immobilie bei einer Immobilienfinanzierung quasi ausnahmsloser Standard.

Üblicherweise spielen Kreditsicherheiten im Privatkundenkreditgeschäft vergleichsweise selten eine Rolle, wenn man absieht von einer Immobilienfinanzierung oder einem höheren Ratenkredit, beispielsweise zur Finanzierung eines Neuwagens. Bezogen auf Kredite an Geschäftskunden, also Unternehmen und Selbstständige, steht die Frage von Kreditsicherheiten hingegen permanent im Raum. Auf diesen Aspekt sollten sich junge Unternehmen, die sich noch in der Phase der Existenzgründung befinden, hinreichend für die Kreditverhandlungen vorbereiten, vorzugsweise durch eine entsprechend solide Strukturierung der gesamten Finanzierung unter Mithilfe einer versierten und mit den speziellen Problemstellungen im Rahmen einer Existenzgründung vertrauten Unternehmensberatung.

BU-Risiken

Die Abkürzung BU entstammt der Welt der Versicherungen und bedeutet Berufsunfähigkeit. Der Abschluss einer privaten Berufsunfähigkeitsversicherung war traditionell für Selbstständige die einzig gangbare Möglichkeit, sich finanziell gegen das Risiko abzusichern, aufgrund vorübergehender oder gar dauerhafter gesundheitlicher Beeinträchtigung die jeweilige berufliche Tätigkeit nicht mehr ausüben zu können. Seit Zusammenschnitt des Leistungskatalogs der gesetzlichen Rentenversicherung, die nicht nur mit Modifikationen hinsichtlich der Altersvorsorge für breite Bevölkerungsschichten verbunden ist, sondern auch mit drastischen Kürzungen im Bereich der Berufs- und Erwerbsabsicherung, die sich hinsichtlich der Berufsunfähigkeitsabsicherung gar in einem Wegfall derselben für jüngere Arbeitnehmer äußert, ist eine private Absicherung für abhängig Beschäftigte auch heutzutage mehr denn je ein Thema.

Um angemessene finanzielle Vorsorge zu treffen, um die entsprechenden möglichen Einkommenseinbußen abfedern zu können, ist davon abzuraten, vorschnell und ohne einen ausführlichen Vergleich der angebotenen Produkte abzuschließen, genau wie bei anderen finanziell sehr bedeutsamen Entscheidungen wie beispielsweise einem Hausbau mit der dazugehörigen Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung. Der Vergleich bei einer BU oder auch BUZ, wobei letztere als Zusatzversicherung an eine Haupt- oder Trägerversicherung gekoppelt ist, was per se jedoch nicht als Nachteil zu werten ist, wird insbesondere dadurch erschwert, dass es, anders als beispielsweise bei einem Kredit, tendenziell nicht so sehr auf die Kosten bzw. die Prämienhöhe ankommt, sondern vielmehr den Versicherungsbedingungen und somit den qualitativen Eigenschaften der jeweiligen Police besonderes Augenmerk zu schenken ist.

Kredite mit Sofortzusage

Wer einen Kredit mit Sofortzusage beantragen möchte, sollte gut vorbereitet in das Gespräch über die Finanzierung gehen. Gegebenenfalls sind auch starke Nerven nicht eben hinderlich, auch wenn man sich zu einer Bank oder Sparkasse begibt, die mit einem sogenannten Sofortkredit offensiv wirbt bzw. an den Markt geht. Benötigt werden zur Beurteilung, ob ein Kredit bewilligt wird, mehrere Unterlagen. Hierzu zählen neben einem gültigen amtlichen Lichtbildausweis aktuelle Verdienstbescheinigungen sowie zeitnahe Kontoauszüge, anhand derer die Angaben in der vom Kunden auszufüllenden Selbstauskunft verifiziert werden können.

Da Kredite zur freien Verwendung heutzutage üblicherweise ohne die Vereinbarung gesonderter Kreditsicherheiten vergeben werden und die Entscheidung im Wesentlichen einem EDV-gestützten Scoring-Verfahren überlassen wird, kann eine Zusage über einen standardisierten Ratenkredit sehr zeitnah getroffen werden. Eine positive Kreditentscheidung setzt allerdings grundsätzlich eine saubere Schufa-Auskunft über den Kunden voraus. Entsprechend können Unternehmen und beruflich Selbstständige, wenn sie bei einer Bank Neukunde werden möchten, kaum mit einer Sofortzusage rechnen. Eine Unternehmensberatung mit Kontakten zu diversen Kreditinstituten kann im Vorfeld Unterstützung bei der Strukturierung der Finanzierung und bei der Sondierung des Terrains bieten.

Ebenfalls nicht Zielgruppe für eine Sofortzusage stellen Kunden dar, die sich für eine private Baufinanzierung interessieren. Hier gilt es seitens der Bank nämlich über die persönliche Bonität des Kunden hinaus noch die Gegebenheiten des zu finanzierenden Objekts zu prüfen. Die Entscheidung, ob und zu welchen Konditionen die Immobilienfinanzierung bewilligt wird, kann in aller Regel somit nicht ad hoc getroffen werden.

Baufinanzierung für Selbstständige

Selbstgenutztes Wohneigentum und dessen Finanzierung ist auch ein Thema für Selbstständige, die Mietzahlungen überdrüssig sind und stattdessen Besitzer eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung werden möchten. In vielen Fällen brauchen sie bei der Informationsbeschaffung, wie und wo man die günstigsten Angebote erhält und welche zusätzlichen Optionen man vorteilhaft nutzen kann, keinen zusätzlichen Ansprechpartner, sondern bekommen die gewünschten Auskünfte bei ihrer Unternehmensberatung, mit der sie ansonsten schon in Fragen rund um die Finanzierung des Betriebs zusammenarbeiten.


Insbesondere die klassische Wohneigentumsförderung hat in Zusammenhang mit der Erweiterung der Möglichkeiten rund um die Förderung der privaten Altersvorsorge in jüngerer Zeit eine Veränderung, genauer eine Verbesserung, erfahren, von denen auch Selbstständige unter gewissen Umständen profitieren können, indem sie die entsprechende staatliche Förderung in die angestrebte Immobilienfinanzierung integrieren. Gefördert werden grundsätzlich auch Selbstständige über das Instrument der Eigenheimrente, das der breiten Öffentlichkeit unter der Bezeichnung Wohn-Riester eher geläufig sein dürfte, sofern sie als rentenversicherungspflichtig eingestuft sind oder einen Ehepartner mit der entsprechenden Förderberechtigung vorweisen können.

Der Umstand, dass der private Kapitaldienst künftig auch die Leistungsraten für die Darlehen für die private Baufinanzierung umfasst anstelle der bisherigen Mietzahlungen, ist bei der betrieblichen Finanzplanung in Verbindung mit der Berechnung des erforderlichen Cashflows in jedem Fall zu berücksichtigen, auch wenn diese Form der staatlichen Wohneigentumsförderung aufgrund fehlender persönlicher Voraussetzungen hinsichtlich der Förderberechtigung nicht zum Tragen kommen sollte. Davon unabhängig, sollte man bei einem finanziell so bedeutsamen Projekt wie der privaten Baufinanzierung besondere Sorgfalt bei der Auswahl des Finanzierungspartners walten lassen, um sich besonders günstige Konditionen zu sichern.

Steigende Zinsen

Auf längere Sicht ist irgendwann mit einer Erhöhung des Zinsniveaus zu rechnen. Geldanleger gewinnen in einem Szenario steigender Zinsen tendenziell mit variabel verzinslichen Anleihen oder mit Geldmarktfonds, die als Fonds ohne Ausgabeaufschlag beim Erwerb in der Regel mit keinen Nebenkosten verbunden sind. Nachteilig wäre im Gegenzug eine Bindung in einer längerfristigen Festgeldanlage oder in einem Sparbrief. Wer hingegen eine laufende Baufinanzierung zu bedienen hat, mit demnächst steigenden Zinsen rechnet und wessen Anschlussfinanzierung noch nicht unmittelbar vor der Tür steht, der sollte sich um Modalitäten sowie Vor- und Nachteile, die mit einem Forward Darlehen verbunden sind, vertraut machen, um seine Möglichkeiten zum Schutz vor steigenden Zinsen einschätzen und bewerten zu können. Eine gute Anlaufstelle sind unabhängige Finanzdienstleister mit ausgewiesener Expertise rund um die Immobilienfinanzierung.

Für Geldanlage und Finanzierung

Man sollte grundsätzlich bei allen Finanzprodukten einen Vergleich vornehmen und sich nicht vorschnell zu einer Unterschrift hinreißen lassen. Die Vorzüge, die das eine oder andere Produkt bietet, gelten in aller Regel allgemein und unabhängig von dem jeweiligen Anbieter. Besonderheiten, die ein Angebot von dem anderen unterscheiden, sind vielmehr für Kunden besonders interessant. Durch einen Vergleich mehrerer Angebote findet man schnell heraus, in welcher Hinsicht die Vorteile und Nachteile der einzelnen Offerte bzw. bezüglich der einen oder anderen Variante liegen. Beim Bausparen ist dies nicht anders. Über eine große Auswahl, auch bei Fonds als alternative Geldanlagemöglichkeit, verfügen unabhängige Finanzdienstleister.


Grundsätzlich stellt sich vor Abschluss eines Bausparvertrages die Frage, ob auf mittlere oder längere Sicht eine Baufinanzierung für den Kunden in Betracht kommt. Kann dies von vorn herein ausgeschlossen werden, so kommen in erster Linie sogenannte Renditetarife in Betracht. Diese sind mit dem Vorteil vergleichsweise hoher Zinsen für das angesparte Guthaben ausgestattet. Bausparen kann insoweit auch ohne die Absicht, Wohneigentum zu erwerben und die hierfür bestehenden Möglichkeiten, die Baufinanzierung über die Bausparförderung günstiger zu gestalten, attraktiv sein als eine sichere und vergleichsweise gut verzinste Form der Geldanlage.

Wenn hingegen über kurz oder lang der Erwerb selbst genutzten Wohneigentums ansteht, indem man einen Hausbau in Angriff nimmt oder eine gebrauchte Immobilie kauft, egal ob ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung, ist es ratsam, sich im Vorfeld gründlich über bestehende Fördermöglichkeiten staatlicherseits zu informieren. Bausparen kommt insoweit in Betracht als hierdurch mehrere Formen der staatlichen Förderung wie beispielsweise auch Wohn-Riester genutzt werden können, um die Baufinanzierung insgesamt möglichst günstig zu gestalten. Je geringer die effektiven aus dem Nettoeinkommen zu leistenden Zins- und Tilgungsleistungen des Kunden sind, desto geringer fällt nämlich die monatliche Belastung aus und desto eher ist damit eine Immobilienfinanzierung darstellbar.

Bausparen

Viele Dinge im Leben sind nicht einfach pauschal gut oder grundsätzlich schlecht. Häufig sind sie im Einzelfall zweckmäßig oder eben nicht. So ist es auch beim Bausparen. Man kann einen Bausparvertrag dafür verwenden, ohne Verlustrisiken regelmäßig zu sparen. Wenn man dies vorhat, sollte man sich allerdings im Vorfeld vergewissern, einen sogenannten Renditetarif abzuschließen, um einen möglichst hohen Guthabenzins zu bekommen. Dies setzt allerdings voraus, dass man mit dem hiermit verbundenen Nachteil, der in einem ungünstigeren Zugang zum möglichen Bauspardarlehen besteht, gut zu Recht kommt. Auch kann man einen Bausparvertrag für die Anlage seiner vermögenswirksamen Leistungen verwenden. Wenn man hingegen eine chancenorientiertere Form der Geldanlage bevorzugt oder aufgrund seines zu versteuernden Einkommens berechtigt ist, die staatliche Arbeitnehmer-Sparzulage zu erhalten, sollte man vielmehr Investmentfonds als Alternative bevorzugen. Diese berechtigen nämlich zu einer höheren Sparzulage und sind, was die reinen Kosten angeht, günstiger, zumindest bei einem Erwerb der Fonds ohne Ausgabeaufschlag, wie es häufig bei der Vermittlung durch einen unabhängigen Finanzdienstleister möglich ist.


Will man hingegen eine Immobilienfinanzierung über kurz oder lang in die Wege leiten, gibt es auch für diesen Fall Argumente, die für die Einbeziehung von Bausparen in das Gesamtpaket, das es in aller Regel hierbei zu schnüren gilt. Ebenso sprechen möglicherweise im konkreten Einzelfall unter Berücksichtigung der individuellen Konstellation und der Präferenzen des Kunden Gründe gegen den Abschluss eines Bausparvertrages. Hierunter fällt vornehmlich die Abschlussgebühr. Allerdings sind im Gegenzug die Zinssätze ebenso wie die Rückzahlungsbedingungen bereits im Vorfeld bei Vertragsabschluss, an den in aller Regel zunächst die oft langjährige Sparphase bis zur Zuteilungsreife anschließt, bekannt. Planungssicherheit wird, abgesehen von dem nicht exakt vorhersehbaren Zuteilungszeitpunkt, bei dieser Finanzierungsform somit groß geschrieben. Bei einem immens wichtigen Vorhaben wie einer langfristigen Baufinanzierung ist dies ein nicht zu unterschätzendes Plus.

Mischfinanzierung

Der Begriff der Mischfinanzierung entstammt dem betrieblichen Finanzwesen und ist insoweit grundsätzlich eher Bestandteil der Thematik, mit der sich beispielsweise eine Unternehmensberatung im Rahmen der Unternehmensanalyse befasst. Allerdings finden sich bei näherer Betrachtung auch für Privathaushalte in der Praxis zahlreiche Beispiele einer Mischfinanzierung. Dies kann etwa beim Autokauf der Fall sein, wenn Eigenkapital zum Beispiel in Form des Gebrauchtwagens in die Finanzierung eingebracht wird und der Rest über Fremdkapital durch einen Kredit aufgebracht wird. Eine Mischfinanzierung beinhaltet somit eine Investition, bei der das benötigte Kapital teils durch eigene Mittel, also Eigenkapital, und Finanzierungsmittel Dritter, also Fremdkapital, bereitgestellt wird. Üblich ist es insbesondere bei der Finanzierung von Immobilien dass neben einem Eigenkapitalanteil die Gesamtfinanzierung zu einem in der Regel höheren Anteil durch Fremdkapital in Form von Darlehen eines Kreditinstituts abgedeckt wird. Allerdings ist es bei derartigen Anlässen der Darlehensaufnahme auch keinesfalls unüblich, dass eine Vollfinanzierung stattfindet. Die finanzierende Bank oder Sparkasse gewährt in diesen Fällen Darlehensmittel bis zur Höhe des Kaufpreises der Immobilie, also den Anschaffungskosten. Zu bedenken ist grundsätzlich bei vollständigen Finanzierungen des Kaufpreises, bei Kraftfahrzeugen wie bei Immobilien, dass sich die monatliche Belastung bei einer Vollfinanzierung entsprechend höher darstellt als bei der Einbringung von eigenen Mitteln. Bei einer Baufinanzierung ist es aus diesem Grund besonders geboten, einen umfassenden Konditionsvergleich anhand möglichst vieler Angebote vorzunehmen. Dies lässt sich dadurch auf unkomplizierte Art und Weise bewerkstelligen, dass man sich an unabhängige Finanzdienstleister wendet, die mit zahlreichen Banken zusammenarbeiten und aus diesem Grund aus dem Vollen schöpfen können, was Eigenkapitalerfordernisse oder Zinssätze bei der Durchführung der Finanzierung angeht.

Umschuldungen von Krediten

Werden Kredite zusammengefasst, spricht man von einer Umschuldung. Dies klingt dramatischer, als es tatsächlich ist. Schulden sind es ohnehin. Wenn man hierbei eine Umgestaltung vornimmt, führt dies nicht selten zu besseren Ergebnissen im Vergleich zur bisherigen Situation. Oftmals ist es in der Praxis so, dass mehrere kleinere Ratenkredite bestehen oder Teilzahlungsvereinbarungen abgeschlossen wurden, die bei näherer Betrachtung nicht als vergleichsweise günstig zu bezeichnen sind. Beurteilen lässt sich dies an der Höhe des ausgewiesenen Effektivzinssatzes. Bei dem Effektivzinssatz handelt es sich nämlich um eine bundesweit und branchenweit standardisierte Angabe. Diese beinhaltet bei einem Ratenkredit grundsätzlich alle vom Kunden zu leistenden Zahlungen auch unter Berücksichtigung von Nebenkosten wie beispielsweise einer von der jeweiligen Bank womöglich erhobenen Kontoführungsgebühr für das Darlehenskonto. Dass alle Zahlungen erfasst werden, lässt sich in der Praxis schon dadurch sicherstellen, dass bei einem Konsumentenkredit bzw. einer Kreditvereinbarung auf Ratenbasis grundsätzlich gewissermaßen in einem Rutsch getilgt wird. Nach Ende der vereinbarten Kreditlaufzeit ist das beantrage Darlehen somit vollständig getilgt. Bei einer Baufinanzierung hingegen ist dies meist nicht der Fall, da nach Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld verbleibt. Dies liegt daran, dass bei langfristigen Finanzierungen über derartig hohe Beträge, wie sie für ein Immobilie benötigt werden, eine derart hohe Tilgung, die sicherstellen würde, dass die gesamten Darlehen innerhalb des Zinsfestschreibungszeitraumes erledigt wären, viele Kreditnehmer vor das Problem stellen würde, dass die sich hierfür rechnerisch benötigte monatliche Belastung kaum mehr in Einklang mit den finanziellen Verhältnissen unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden monatlichen Einkünfte und den regelmäßigen übrigen Ausgaben stünde.

Mit Förderdarlehen in die eigenen vier Wände

Bei einer privaten Baufinanzierung macht es uneingeschränkt Sinn, sich von staatlicher Seite unter die Arme greifen zu lassen. Der Vorteil für angehende Immobilienbesitzer liegt in der Nutzung konkurrenzlos günstiger Darlehen der öffentlichen Hand, insbesondere der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau. Das Wohneigentumsprogramm der KfW steht grundsätzlich jedermann offen, um einen Teil der benötigten Finanzierung der eigenen vier Wände auf diese Weise besonders zinsgünstig zu erhalten. Da es zudem bei den Programmdarlehen der öffentlichen Hand keine Nachteile etwa hinsichtlich der Tilgungsleistungen gibt, sollte man nicht zögern, sich im Rahmen einer anstehenden Immobilienfinanzierung aktiv um die Durchleitung eines Programmdarlehens durch seine finanzierende Bank bemühen, sofern diese dies nicht von sich aus vorschlägt. Sofern man sich an unabhängige Finanzdienstleister wendet, sollte man überdies nicht zögern, neben einem ausführlichen Vergleich der verfügbaren Konditionen für den nicht durch öffentliche Förderdarlehen abgedeckten Teil der gesamten Finanzierung als weitere Dienstleistung auch Rabattmöglichkeiten in Bezug auf die Programmkreditkonditionen anzusprechen. Ebenso ist – als Teil der gesamten Finanzierungskosten im weiteren Sinne – der Abschluss der im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Immobilienerwerb benötigten Versicherungen, beispielsweise einer günstigen Risiko-Lebensversicherung zur Hinterbliebenenabsicherung, erstens nicht Bedingung, zweitens aber in aller Regel bei Inanspruchnahme einer unabhängiger Finanzdienstleister günstiger.

Leasingangebote

Der Vergleich zwischen einem Leasingangebot und der alternativen Finanzierung durch Kredit führt oftmals nicht zu einem eindeutigen Ergebnis, welche Form der Fremdfinanzierung im jeweiligen Einzelfall als die vorteilhaftere bzw. günstigere anzusehen ist. Auch der Vergleich zweier oder mehrerer Leasingangebote weist die eine oder andere Tücke auf.


Beide Problemstellungen beruhen zum Teil auf dem Umstand, dass es beim Leasing keinen Effektiven Jahreszins gibt. Dieser ermöglicht es, Kredite recht gut miteinander zu vergleichen. Lediglich spezielle Finanzierungsnebenkosten, die mitunter auftreten, fließen nicht in den Effektiven Jahreszins ein. Hierzu gehört beispielsweise eine Restschuldversicherung, die im Zusammenhang mit einem Ratenkredit abgeschlossen wird, um die Risiken von Tod, Krankheit und/oder Arbeitslosigkeit des Kreditnehmers während der Kreditlaufzeit abzusichern.

Beim Leasing hingegen sollte man insbesondere auf die vertraglichen Regelungen zu Beginn und zum Ende der Leasinglaufzeit achten. Hierzu zählen zu Beginn des Vertrages fällige Sonderzahlungen oder erhöhte erste Leasingraten. Zum Laufzeitende unterscheiden sich mehrere Angebote häufig hinsichtlich der Frage, ob und gegebenenfalls zu welchen Konditionen der Leasingnehmer das Objekt von der Leasinggesellschaft kaufen kann bzw. darf.

Ein anderer Kostenaspekt, den es in den Vergleich mehrerer Angebote einzubeziehen gilt, sind Versicherungen. Diese sind, insbesondere im PKW-Bereich, häufig seitens der Leasinggesellschaft hinsichtlich Tarif und Anbieter vorgegeben, zum Teil auch vorgeschrieben. Diese Komponente kann unter Umständen dazu führen, dass ein ansonsten günstigeres Angebot sich letztlich im Ergebnis als zu teuer herausstellt.

Vorsicht vor Zinserhöhungen

Wer mit Zinserhöhungen rechnet, sollte bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung möglichst kein variabel verzinsliches Darlehen abschließen. Bei dieser Darlehensvariante können die Zinssätze nach vertraglich festgelegten Kriterien, meist mit einer gewissen Vorlaufzeit, von dem Kreditgeber, also dem Kreditinstitut, angepasst werden, indem eine Zinserhöhung dann vorgenommen wird, wenn sich allgemein eine Verteuerung der Refinanzierungskosten ergibt durch ein gestiegenes Zinsniveau. Umgekehrt kann man als Darlehensnehmer mit einer Absenkung der Darlehenszinsen und somit einer Verbesserung seiner Konditionen rechnen, falls das Szenario eintritt, dass sich die Marktzinsen in einem nicht unwesentlichen Abwärtstrend befinden. Ein variabel verzinstes Darlehen im Rahmen einer Baufinanzierung beinhaltet gewissermaßen ein bisschen Spekulation hinsichtlich der Entwicklung des Zinsniveaus über einen mittelfristigen Zeitraum.


Grundsätzlich können sich variabel verzinsliche Darlehen dann als vorteilhaft erweisen, wenn der Zeitpunkt des Beginns der Immobilienfinanzierung in eine Hochzinsphase fällt und mit Zinssenkungen in der Zukunft gerechnet werden kann. Eine Festzinsbindungsvereinbarung wäre in diesem Fall nicht unbedingt zu empfehlen, da man die Konditionen festschriebe und die Kreditkosten zu unvorteilhaften Bedingungen zementierte. Die Kosten eines variablen Darlehens liegen verteuern sich, falls man eine Zinsobergrenze, einen sogenannten Cap, vereinbaren möchte. Dies kann lohnen, wenn man mit gleichbleibenden oder moderat steigenden Zinsen rechnet, da durch den Cap verhindert wird, dass ein Höchstbetrag an kreditkosten infolge stark steigender Zinsen überschritten wird. Für die Geldanlage können in einem Szenario steigender Zinsen günstige Geldmarktfonds als Fonds ohne Ausgabeaufschlag von Vorteil sein.

Baufinanzierung mit Zinssicherung

Fast jeder Mensch träumt von einer eigenen Immobilie. Die eigene Immobilie ist jedoch ein Wunsch, für den viel Geld investiert werden muss. Das Kapital zur Finanzierung der Kosten kann von den meisten Leuten jedoch nicht aus eigenen Mitteln aufgebracht werden. Aus diesem Grund sind viele Verbraucher auf Fremdkapital angewiesen. Fremdkapital können Interessenten bei Banken und Finanzdienstleistungsunternehmen im Rahmen einer Baufinanzierung erhalten. Die Immobilienfinanzierung gehört zu den größten und auch teuersten Projekten im Leben vieler Menschen. Aus diesem Grund ist es wichtig die Kosten der Immobilienfinanzierung möglichst gering zu halten. Doch wo fallen bei einer Baufinanzierung die meisten Kosten an und wie können diese minimiert werden?

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung gibt es verschiedene Kostenfaktoren. Der größte Kostenblock einer Immobilienfinanzierung fällt natürlich auf die Kauf- und Herstellungskosten der Immobilie. Eventuell fallen auch Kosten für die Renovierung an. Auch das Grundstück kostet viel Geld und stellt einen entsprechenden Kostenfaktor dar. Neben diesen zwei enormen Positionen steht und fällt der Preis einer Baufi jedoch mit dem vereinbarten Zinssatz. Kreditnehmer sollten immer bestrebt sein möglichst niedrige Zinsen bei ihrer Baufinanzierung zu vereinbaren. Niedrige Zinsen können vor allem in Niedrigzinsphasen erreicht werden. Durch die Möglichkeit sich die niedrigen Zinsen langfristig im Rahmen der Zinsbindungsdauer festschreiben zu lassen, haben Verbraucher eine möglichst günstige und lange Kalkulationsgrundlage. Zurzeit ist das Baugeld für Immobilienkäufer und Bauherren sehr günstig.

Jedoch sollten Kreditnehmer bei ihrer Immobilienfinanzierung auch für den Ablauf der Zinsbindungsfrist vorsorgen. Eine optimale Vorsorge zur Sicherung niedriger Zinsen und somit zum Erhalt einer günstigen Finanzierung kann durch einen Bausparvertrag erreicht werden. Ein Bausparvertrag sollte daher bei jeder Baufinanzierung parallel bespart werden. Bei vielen Banken geschieht dies durch Tilgungsaussetzungsdarlehen. Bei einem solchen Darlehen zahlen Kreditnehmer für ihren Kredit lediglich die Zinsrate und besparen parallel einen Bausparvertrag. Bei Ablauf der Zinsbindung und Fälligkeit des Bausparvertrages wird das Darlehen durch den Bausparvertrag abgelöst. Die Ablösung erfolgt dabei durch das Bauspardarlehen und das Bausparguthaben. Die Finanzierung läuft also bei der Bausparkasse zu günstigen Zinsen weiter. Somit haben Kreditnehmer langfristig günstige Zinsen gesichert und können sich das eigene Heim günstig finanzieren. Mit einem Baufinanzierungsrechner kann man diverse Finanzierungsmodelle erstellen und durchspielen.

Eine Alternative zu Bausparverträgen sind auch Forwarddarlehen, die ca. 2 bis 3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung der eigenen Bankdarlehen abgeschlossen werden können. Bei einem Forwarddarlehen können sich Kreditnehmer im Rahmen der Immobilienfinanzierung günstige Zinsen zum heutigen Zeitpunkt für den Zeitpunkt des Ablaufs der Zinsbindung sichern. Auch Rate und Laufzeit des Forwarddarlehens müssen jedoch zum heutigen Zeitpunkt bereits festgelegt werden und sind verbindlich für Darlehensnehmer und Bank.

Auch gerade bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte auf Zinssicherheit geachten werden. Zudem sollten die Kosten sorgfältig kalkuliert werden, damit es nicht zu einer Nachfinanzierung kommt. Weiter sollten nach Möglichkeit keine Ratenkredite bestehen, da sonst die Baufi ins wanken geraten könnte.

Verbraucher sollten in jedem Fall eine Form der Zinssicherung wählen, damit die Kreditkosten der Baufinanzierung langfristig gering gehalten werden können.

Versicherungen fürs Eigenheim

Versicherungen des Eigenheims sind unverzichtbar, nicht nur gegen Feuer (Pflichtversicherung). Vernünftige Menschen belassen den Schutz ihrer eigenen vier Wände nämlich nicht hierbei, sondern schließen eine sogenannte verbundene Wohngebäudeversicherung ab. Diese beinhaltet auch Schutz auch gegen Risiken, die durch Sturm, Wasser, Hagel und vieles mehr entstehen und finanziell gleichfalls erheblich zu Buche schlagen können. Bei einem Hausbau beginnt das Schutzbedürfnis natürlich schon vorher, so dass eine Feuer-Rohbauversicherung abzuschließen ist. Auch eine Bauherrenhaftpflichtversicherung kommt in diesen Fällen zum Einsatz. Im weiteren Sinne zu den Versicherungen rund ums Haus zählt auch die Risiko-Lebensversicherung. Sie sichert nicht die Immobilie, sondern die zugrunde liegende Baufinanzierung ab. Sie gewährleistet, dass im Falle des Todes einer der Eigentümer – insbesondere bei Familien des Allein- oder Hauptverdieners – die Hinterbliebenen nicht zu einem Notverkauf gezwungen sind oder das Haus gar unter den Hammer kommt. Da die monatliche Belastung aus dem restlichen Einkommen (und gegebenenfalls durch Transferzahlungen) häufig nicht bestritten werden könnte, empfiehlt es sich daher, eine entsprechende Vorsorge zu treffen. Anders als bei einer Wohngebäudeversicherung, die hinsichtlich der Ausstattung bzw. des Versicherungsumfangs in zahlreichen Varianten und Paketlösungen vorhanden ist und angeboten wird, kommt es bei der Risiko-Lebensversicherung im Grunde nur auf den Preis an bei der Auswahl unter mehreren Angeboten. Spezielle Tarife, bei denen die Versicherungssumme sinkt und sich somit dem ausstehenden Darlehensbetrag anpasst, sind dann eine gute Wahl, wenn über die Absicherung der Immobilienfinanzierung hinaus kein weiterer Todesfallschutz benötigt oder gewünscht wird.

Fördergelder nutzen

Bei der Finanzierung seines Eigenheims sollte man generell die Möglichkeit prüfen bzw. durch Fachleute wie insbesondere unabhängige Finanzdienstleister prüfen lassen, ob und in welchem Umfang öffentliche Fördergelder in Anspruch genommen werden können. Exemplarisch zu nennen sind hierbei Förderdarlehen, die im Ergebnis außerordentlich günstiges Geld darstellen, das zielgerichtet für die Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums von der öffentlichen Hand zur Verfügung gestellt wird. Die Konditionen der öffentlichen Förderdarlehen sind durchweg so gestaltet, dass sie im Vergleich auch zu günstigem Baugeld in aller Regel eine zusätzliche Ersparnis ermöglichen, die sich unmittelbar auf die monatliche Belastung aus der gesamten Baufinanzierung auswirkt. Da ein Eigenheim, genauso wie eine selbstbewohnte Eigentumswohnung, für Arbeitnehmerhaushalte in aller Regel die wesentliche Investition schlechthin darstellt, ist es dringend anzuraten, alle Stellschrauben für die Absenkung der Finanzierungskosten in Betracht zu ziehen. Die Zinsdifferenz zwischen klassischen Bankdarlehen und von der öffentlichen Hand subventionierten Förderdarlehen ist eine solche Ersparnis.

Mit einem Baufinanzierungsrechner lässt sich überschlägig ermitteln, welches Ausmaß an ersparten Zinsen sich durch die Inanspruchnahme der subventionierten Darlehen während der gesamten Darlehenslaufzeit ergibt. Da mit öffentlichen Fördergeldern nur ein Teil der benötigten Finanzierung abgedeckt werden kann, ist bei der Wahl seines Finanzierungspartners darauf zu achten, dass dieser zum einen die dargestellte Möglichkeit der Nutzung der aus sozialpolitischen Motiven zur Wohneigentumsförderung bereitgestellten Gelder nicht verstreichen lässt und zum anderen für den restlichen Teil der Immobilienfinanzierung nachvollziehbar gute Angebote unterbreiten kann. Unabhängige Finanzdienstleister, die mit einer Vielzahl von Kreditinstituten zusammenarbeiten, können aufgrund ihrer breiten Angebotspalette hierbei grundsätzlich gute Dienste leisten. Insbesondere bei der Durchführung einer geplanten Vollfinanzierung einer Immobilie trennt sich in der Praxis häufig die Spreu vom Weizen.

Förderung der Finanzierung

Eine Option, die man wahrnehmen sollte, ist es, seine private Baufinanzierung durch die Inanspruchnahme staatlicher Fördermöglichkeiten erheblich günstiger zu gestalten, beispielsweise durch den Abschluss von Förderdarlehen der öffentlichen Hand, für die unter Umständen neben den ohnehin besonders günstigen und vorteilhaften Konditionen durch niedrige Zinssätze und komfortable, aber dennoch flexible Tilgungsmodalitäten, sogar Sonderkonditionen erhältlich sind. Dies ist möglich, wenn man schlau ist und die Darlehensverträge über eine spezialisierte Finanzberatung abschließt, die Rabatte auf die Konditionen erhält und diese auch an die Kundschaft weitergibt. Bei Finanzierungen findet somit dasselbe Prinzip statt wie bei Fonds, die ebenfalls bei unabhängigen Finanzdienstleistern häufig mit Rabatt bezogen werden können. Mitunter kann man auf diese Weise sogar Fonds ohne Ausgabeaufschlag kaufen.
Die Riester-Rente ist ein weiteres Instrument der Finanzierungsförderung, das in Zusammenhang mit selbstgenutztem Wohneigentum die gesamte Finanzierung günstiger gestalten hilft und somit verbilligt bzw. zu einer finanziellen Entlastung beiträgt. Die Riester-Förderung besteht aus staatlichen Zuschüssen in Form einer Altersvorsorgezulage und gegebenenfalls zusätzlichen Steuervorteilen. Sie steht allen zu, die zum berechtigten Personenkreis zählen. Dies sind neben allen Rentenversicherungspflichtigen auch Amtsträger wie Beamte sowie deren Ehegatten, sofern diese nicht selbst zum berechtigten Personenkreis rechnen. Im Zusammenhang mit Immobilien ist insbesondere Wohn-Riester interessant, da die Förderung hier direkt in die Immobilienfinanzierung eingebunden werden kann. Kinder verdienen bei Riester übrigens mit, da es für jedes Kind, für das Kindergeld bezogen wird, ersatzweise ein Kinderfreibetrag eingeräumt ist, Kinderzulagen fließen.

Anpassungen bei laufenden Finanzierungen

Wenn man Kredite aufnimmt, kann es im Laufe der Zeit dazu kommen, dass die finanziellen Verhältnisse des Kreditnehmers eine nicht unwesentliche Veränderung erfahren. Entweder stellen sich die Spielräume infolge einer Erhöhung der monatlich regelmäßig zur Verfügung stehenden Einkünfte verbessert dar oder die Kreditnehmer müssen mit einem geringeren Budget haushalten. Eine Einkommenserhöhung beispielsweise durch eine Gehaltserhöhung kann man entweder zu einem planmäßigen Vermögensaufbau nutzen, indem regelmäßig ein konstanter Betrag auf die hohe Kante gelegt wird. Das Mehr an finanziellen Möglichkeiten kann auch dazu verwendet werden, einen laufenden Kredit schneller als bislang abzutragen. Hierfür wird entweder im Benehmen mit dem Kreditinstitut die regelmäßige Tilgung erhöht oder man nimmt eine außerplanmäßige Tilgung vor.
Dieses Prinzip der Sondertilgung findet üblicherweise bei einer langfristigen Immobilienfinanzierung Anwendung, um den Zinseszinseffekt auszunutzen und die durch diese Maßnahme sich ergebende Ersparnis an Zinskosten zu realisieren. Der umgekehrte Fall einer eingeschränkten Kapitaldienstfähigkeit verbunden mit einer notwendigen Reduzierung der monatlichen Belastung für bestehende Kredite tritt beispielsweise durch das Eintreten von Arbeitslosigkeit oder längeren Krankheiten auf. Auch erfreulichere Anlässe wie familiärer Nachwuchs mit reduzierten Einkommen während der Dauer der Inanspruchnahme der Elternzeit bringen einen entsprechenden Anpassungsbedarf von Ratenvereinbarungen mit sich. Eine Laufzeitverlängerung kann hierfür ein probates Mittel sein. Dadurch erhöhen sich allerdings die insgesamt zu leistenden Zahlungen für den Ratenkredit.

Spielraum ausloten

Was eine Immobilienfinanzierung kostet, lässt sich auf den Cent genau erst im Nachhinein beziffern, wenn die letzte Darlehensrate fällig gewesen ist. Man kann aber im Vorfeld sehr viel mehr tun, als nur Pi mal Daumen zu schätzen. Die Frage, wie viel Haus oder Wohnung man sich leisten kann, lässt sich einigermaßen genau beantworten. Jedenfalls, wenn man sich hierbei zu einem in Fragen rund um die Immobilienfinanzierung versierten unabhängigen Finanzdienstleister begibt. Dies hat den Vorteil, dass man bei lediglich einer Anlaufstelle bereits eine Vielzahl von Anbietern abdecken kann und somit hinsichtlich der Konditionen, was die Bewilligungskriterien und die Höhe der Zinssätze angeht, den relevanten Markt in der Regel komplett abdecken kann. In Abhängigkeit von den persönlichen finanziellen Verhältnissen kann man auf diese Weise unproblematisch und kostenlos seinen finanziellen Spielraum für die Finanzierung einer Immobilie ausloten. Überdies erhält man grundsätzlich auch Angebote hinsichtlich der gesamten Finanzierung, die auch ohne besonderen Wunsch des Kunden automatisch die konkurrenzlos günstigen Fördergelder der öffentlichen Hand beinhalten. Für viele Interessenten ist überdies die Inanspruchnahme der staatlichen Förderung aus der Eigenheimrente (besser bekannt als Wohn-Riester) eine weitere Option, die zu einer weiteren Vergünstigung und damit zu einem höheren Spielraum führt.