Förderung nicht vergessen

Im Rahmen einer privaten Immobilienfinanzierung sollte man generell die Möglichkeiten prüfen lassen, sich von staatlicher Seite helfen zu lassen. Öffentliche Fördergelder stehen in Form von besonders zinsgünstigen Programmdarlehen des Bundes sowie einzelner Bundesländer zur Verfügung. Auch unterschiedliche Zuschüsse kommen gegebenenfalls in Betracht. Da bisweilen nicht zu Unrecht von einem Förderdschungel die Rede ist, sollte man sich im Vorfeld, bevor man selbstständig tätig wird und womöglich durch voreilige Unterschriften andere Anspruchsmöglichkeiten verwirkt, von unabhängiger Seite beraten lassen. Spezialisierte unabhängige Finanzdienstleister sind hierfür eine gute Anlaufstelle.


Generell günstiger im Vergleich zu einer konventionellen Baufinanzierung mit Bankdarlehen wird es dann, wenn man den Staat als Kreditgeber in Anspruch nimmt. Zinsverbilligte öffentliche Förderdarlehen stellen einen besonders kostengünstigen Finanzierungsbaustein dar. Die subventionierten Darlehen der öffentlichen Hand führen somit bei der Finanzierung des Eigenheims oder einer selbstgenutzten Eigentumswohnung zu einer meist deutlich spürbaren Senkung der monatlichen Belastung.

Darüber hinaus sollte man sich in diesem Zusammenhang auch über eine indirekte Form der staatlichen Förderung des privaten Wohneigentums informieren und sich über die entsprechenden Vor- und Nachteile der Eigenheimrente beraten lassen. Bei dieser speziell für den privaten Immobilienerwerb ins Leben gerufenen Variante der Riester-Rente sorgen die staatlichen (und insbesondere bei Familien mit Kindern auch stattlichen) Altersvorsorgezulagen neben häufig weiteren steuerlichen Vorteilen für eine schnellere Entschuldung. Die Zulagen als zusätzliche Sondertilgungsleistungen bewirken hierbei einen schnelleren Abbau der für die Finanzierung der Immobilie aufgenommenen Darlehen. Der Zinseszinseffekt macht sich bei Wohn-Riester (so die umgangssprachliche Bezeichnung für die Eigenheimrente) dadurch bemerkbar, dass Darlehenszinsen eingespart werden. Anders als bei den meisten öffentlichen Förderdarlehen ist es bei Wohn-Riester auch möglich, bei einer bereits laufenden Finanzierung später zu beginnen, beispielsweise anlässlich einer Anschlussfinanzierung nach Ablauf einer vereinbarten Festzinsbindungsfrist.

Wenn die Festzinsvereinbarung endet

Bei einer Immobilienfinanzierung steht in den meisten Fällen irgendwann eine Anschlussfinanzierung an. Wenn die Festzinsvereinbarung ausläuft, die zwischen Kunde und Kreditinstitut getroffen wurde, gilt es, den nächsten Finanzierungsabschnitt vertraglich zu vereinbaren. Zu regeln sind der Darlehenszinssatz, die Höhe der regelmäßigen Tilgung, die Möglichkeit des Kunden, bei Bedarf Sondertilgungen zu leisten, und darüber hinaus die Dauer der Zinsfestschreibung. Natürlich besteht auch die Möglichkeit, die Zinssätze variabel zu gestalten. Dies bedeutet einerseits ein höheres Maß an Flexibilität, andererseits aber auch ein Risiko. Dieses besteht darin, dass der Kunde bei steigenden Zinsen mit einer höheren monatlichen Belastung konfrontiert wird, da die finanzierende Bank die gestiegenen Zinsen in Form von Konditionsanpassungen weitergeben wird. Entsprechend sind hierzulande traditionell Festzinsvereinbarungen bei einer privaten Immobilienfinanzierung dominierend und üblich. Insgesamt sind somit bei einer anstehenden Prolongation bzw. Anschlussfinanzierung alle wesentlichen Bestandteile der Darlehensvereinbarung auf den Prüfstand zu stellen.


Ein Aspekt, der für viele Kunden interessant sein kann, die schon länger in eigenen vier Wänden wohnen und demnächst eine Anschlussfinanzierung benötigen, ist eine recht junge Möglichkeit der staatlichen Förderung. Privates selbstgenutztes Wohneigentum wird unter bestimmten Voraussetzungen durch Zulagen und steuerliche Vergünstigungen gefördert. Über die sogenannte Eigenheimrente, besser bekannt als Wohn-Riester, sollte man sich am besten bei einem unabhängigen Finanzdienstleister informieren, um zu klären, ob man hiervon für seine Baufinanzierung profitieren kann und wie hoch die Vorteile hierbei ausfallen.

Riester-Förderung für die eigene Immobilie

In Zusammenhang mit einer Baufinanzierung kann man Riester grundsätzlich auf zwei Wegen nutzen. Entweder spart man mit staatlicher Hilfe durch die entsprechende Förderung ein geschütztes Altersvorsorgevermögen an oder man lässt sich durch den Staat bei der Tilgung bestehender Darlehen laufend und planmäßig unterstützen. Spart man stattdessen über Versicherungen, Fonds oder Banksparpläne, darf man das angesparte Vermögen darf, ohne das Risiko einzugehen, die staatliche Förderung hierdurch einbüßen zu müssen, zum Immobilienerwerb verwenden, sofern es sich um im Inland belegenes selbstgenutztes Wohneigentum handelt. Alternativ kann der Riester-Effekt bereits wie angedeutet nicht nach Ablauf der Sparphase zum Tragen kommen, sondern bereits vorher, während der Laufzeit der Immobilienfinanzierung, dadurch, dass die staatlichen Altersvorsorgezulagen als Sondertilgungen einfließen, wodurch sie die Darlehenslaufzeit verkürzen und aufgrund der ersparten Zinsen eine schnellere Entschuldung bewirken. Diese als Wohn-Riester bekannte Variante kann man auch anlässlich einer anstehenden Anschlussfinanzierung abschließen, um der Tilgung künftig noch mehr Schwung zu verleihen. Die staatlichen Zulagen können auch als Eigenkapitalersatz begriffen werden, was insbesondere bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital bei der Bewilligung der Finanzierung von Bedeutung sein kann.


Beiträge zur Riester-Rente gelten im Rahmen von bestimmten Höchstbeträgen, aber unabhängig von etwaigen Einkommensgrenzen der beantragenden Personen, als Sonderausgaben im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung. Aufgrund der zusätzlich zu den Grundzulagen fließenden Kinderzulagen, die für eine noch höhere staatliche Förderung sorgen, so dass man insbesondere bei Familien von einer auch stattlichen Förderung sprechen kann, ist eine Riester-Rente vor allem für Familien eine überaus lukrative, renditeträchtige und aus diesem Grund auch reizvolle Möglichkeit, bestehende und nicht wegzudiskutierende Lücken bei der Altersvorsorge schließen zu können.

Prolongation einer Baufinanzierung

Im Rahmen der Neuregelung der privaten Baufinanzierung zum Auslaufen der bisherigen Festzinsbindungsvereinbarung oder als Folge einer Kündigung eines Darlehens durch den Kreditnehmer bedarf es (außer bei einer Vollablösung) einer Anschlussfinanzierung. Hierbei werden Zinssätze und Tilgungsvereinbarungen sowie gegebenenfalls die Dauer der künftigen Festzinsvereinbarung vereinbart. Als weitere Option kann hierbei auch Wohn-Riester (offiziell: Eigenheimrente) abgeschlossen werden. Diese neueste Form der Riester-Rente bewirkt dadurch, dass die Zulagen für die Altersvorsorge als zusätzliche Sondertilgungen in eine Wohneigentumsfinanzierung, also Eigenheim oder Eigentumswohnung, einfließen, eine oft erhebliche Zinsersparnis durch die schnellere Tilgung der Immobilienfinanzierung. Dies funktioniert allerdings nur, wenn man zum geförderten Personenkreis zählt. Dieser setzt sich (grob) aus allen Rentenversicherungspflichtigen sowie Beamten zusammen; allerdings gibt es zahlreiche Feinheiten und Besonderheiten. Diese betreffen auch beruflich Selbstständige. Diese können sich hinsichtlich der Klärung ihrer individuellen Förderberechtigung und der individuellen Vor- und Nachteile der Eigenheimrente an eine in Finanzierungsfragen bewanderte Unternehmensberatung wenden.

Vorsicht vor Zinserhöhungen

Wer mit Zinserhöhungen rechnet, sollte bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung möglichst kein variabel verzinsliches Darlehen abschließen. Bei dieser Darlehensvariante können die Zinssätze nach vertraglich festgelegten Kriterien, meist mit einer gewissen Vorlaufzeit, von dem Kreditgeber, also dem Kreditinstitut, angepasst werden, indem eine Zinserhöhung dann vorgenommen wird, wenn sich allgemein eine Verteuerung der Refinanzierungskosten ergibt durch ein gestiegenes Zinsniveau. Umgekehrt kann man als Darlehensnehmer mit einer Absenkung der Darlehenszinsen und somit einer Verbesserung seiner Konditionen rechnen, falls das Szenario eintritt, dass sich die Marktzinsen in einem nicht unwesentlichen Abwärtstrend befinden. Ein variabel verzinstes Darlehen im Rahmen einer Baufinanzierung beinhaltet gewissermaßen ein bisschen Spekulation hinsichtlich der Entwicklung des Zinsniveaus über einen mittelfristigen Zeitraum.


Grundsätzlich können sich variabel verzinsliche Darlehen dann als vorteilhaft erweisen, wenn der Zeitpunkt des Beginns der Immobilienfinanzierung in eine Hochzinsphase fällt und mit Zinssenkungen in der Zukunft gerechnet werden kann. Eine Festzinsbindungsvereinbarung wäre in diesem Fall nicht unbedingt zu empfehlen, da man die Konditionen festschriebe und die Kreditkosten zu unvorteilhaften Bedingungen zementierte. Die Kosten eines variablen Darlehens liegen verteuern sich, falls man eine Zinsobergrenze, einen sogenannten Cap, vereinbaren möchte. Dies kann lohnen, wenn man mit gleichbleibenden oder moderat steigenden Zinsen rechnet, da durch den Cap verhindert wird, dass ein Höchstbetrag an kreditkosten infolge stark steigender Zinsen überschritten wird. Für die Geldanlage können in einem Szenario steigender Zinsen günstige Geldmarktfonds als Fonds ohne Ausgabeaufschlag von Vorteil sein.

Neuregelung bei der Prolongation

Bei einer privaten Baufinanzierung bedarf es zum Auslaufen der bisherigen Festzinsbindungsvereinbarung einer Anschlussfinanzierung, auch als Prolongation bezeichnet. Hierbei werden Zins- und Tilgungssätze sowie die Dauer der künftigen Festzinsvereinbarung neu geregelt. Als zusätzliche Option kann man sich hierbei auch die staatliche Förderung im Rahmen der Riester-Rente sichern, sofern dies bislang nicht geschehen ist. Hierzu kann die sogenannte Eigenheimrente (Wohn-Riester) abgeschlossen werden, wodurch die staatlichen Zulagen für die Altersvorsorge als zusätzliche Sondertilgungsleistungen in die private Immobilienfinanzierung (egal, ob Eigenheim oder Eigentumswohnung) einfließen. Dieser interessante Finanzierungsbaustein steht allerdings nur dem geförderten Personenkreis offen, welcher sich grob gesagt aus allen Rentenversicherungspflichtigen sowie Beamten zusammensetzt. Zahlreiche Feinheiten und Besonderheiten betreffen diesbezüglich beruflich Selbstständige, die ihre individuelle Förderberechtigung beispielsweise bei einer unabhängigen Unternehmensberatung klären können.

Förderung der Anschlussfinanzierung

Auch bei Selbstständigen besteht bei einem Wunsch nach eigenen vier Wänden der entsprechende Bedarf nach einer Baufinanzierung. Im Vergleich etwa zu Arbeitnehmern ist dies hinsichtlich der Gestaltung mitunter etwas umständlicher, da nicht alle Banken ihre Dienstleistungen für diesen Kundenkreis zur Verfügung stellen. Ferner ist eine Vollfinanzierung ist in der Praxis meist etwas schwieriger darzustellen, da die Bonitätsvoraussetzung einer hinreichenden Kapitaldienstfähigkeit nicht so gut veranschlagt werden kann wie bei einem Kreditnehmer im Angestelltenstatus. Dennoch funktionieren in der Praxis sowohl Baufinanzierung als auch Vollfinanzierung für Selbstständige. Was hingegen nicht zwangsläufig funktioniert, ist die Einbindung von Wohn-Riester, einem speziellen Instrument der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge. Ob dies funktioniert, hängt nämlich davon ab, inwieweit der Antragsteller (oder auch dessen Ehepartner) einer rentenversicherungspflichtigen Beschäftigung nachgehen (oder sich alternativ im Beamtenstatus befinden). Ist dies der Fall, lässt sich, auch erstmals bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung, Wohn-Riester in eine Baufinanzierung integrieren, um hierdurch einen beschleunigten Schuldenabbau durch höhere Tilgungen zu erzielen. Diese Riester-Variante ermöglicht dies dergestalt, dass die staatlichen Riester-Zulagen als zusätzliche Sondertilgungen in eine private Immobilienfinanzierung eingehen. Über die Gestaltungsmöglichkeiten und die Voraussetzungen für die Förderberechtigung können sich Selbstständige zum Beispiel bei einer in Finanzierungsfragen bewanderten unabhängigen Unternehmensberatung informieren.

Zweite Welle

Riester hat mehrere Vorteile. Einer ist, dass man, sofern man berechtigt ist, in den Genuss der staatlichen Förderung zu gelangen, jederzeit anfangen kann. Dies klingt zunächst nicht bedeutend, macht aber im Zuge des Hausbaus und der dazugehörigen Baufinanzierung einen nicht unwesentlichen Aspekt aus. Im Gegensatz beispielsweise zu einigen Förderprogrammen der öffentlichen Hand zur Wohneigentumsförderung muss Wohn-Riester, die Variante der Riester-Rente, die bereits in die Immobilienfinanzierung integriert werden kann, nicht bei der ursprünglichen Finanzierung bzw. beim Ersteinzug begonnen werden, sondern kann auch später abgeschlossen werden, beispielsweise im Zusammenhang mit der Anschlussfinanzierung nach Auslaufen der ersten Zinsbindungsfrist. Die beschleunigte Tilgung durch den Einsatz von Wohn-Riester im zweiten Finanzierungsabschnitt ist eine mögliche und gern genutzte Option in der Praxis. Einkommensgrenzen bestehen bei der Riester-Rente in jeder Variante (also beispielsweise auch bei alternativ angebotenen Versicherungen) nicht, so dass es hier keinerlei Einschränkungen gibt, um die staatlichen Zulagen für die private Altersvorsorge als Sondertilgungen in die private Immobilienfinanzierung einfließen zu lassen. Die Einschränkung besteht lediglich allgemein darin, dass geklärt werden muss, ob man förderberechtigt ist oder nicht. Bei Selbstständigen beispielsweise kann dies kompliziert werden. Einzelheiten für Unternehmer und Selbstständige können mit Hilfe einer unabhängigen Unternehmensberatung eruiert werden.

Werden Kredite teurer?

Nachdem die Zinsen gestiegen sind, stellt sich die Frage, ob dies nun wesentliche Auswirkungen auf die Konditionen für Baugeld mit sich bringt. Die Anhebung des EZB-Leitzinses hat zunächst nur unmittelbare Auswirkung auf die Zinssätze, zu denen sich Kreditinstitute bei der Europäischen Zentralbank oder den nationalen Notenbanken wie der Bundesbank refinanzieren können. Parallel steigt erfahrungsgemäß der Zinssatz für täglich fälliges Geld im Interbankenmarkt. Die Weitergabe gestiegener Einkaufspreise für Geld erfolgt für gewöhnlich dadurch, dass die Zinssätze für kurzfristige Kredite wie den Dispo im gleichen Maße erhöht werden. Manchmal wird hiervon allerdings Abstand genommen, die Konditionsweitergabe also unterlassen, weil die Kunden nicht mit der Nase darauf gestoßen werden sollen, dass die Zinssätze für die Inanspruchnahme des Dispos ohnehin unverständlich hoch sind im Vergleich zu den Guthabenzinsen oder auch zu einem Ratenkredit.
Bei Baugeld, den Konditionen für private oder gewerbliche Immobilienfinanzierungen, sieht es ein wenig differenzierter aus. Sofern das Zinsniveau im Weiteren deutlich ansteigen sollte, werden sich auch die Zinssätze im Darlehensbereich dem nicht verschließen können. Allerdings wurden die Zinssätze – unabhängig von der Entwicklung am Geldmarkt und der Zinsanhebung durch die EZB bereits seit einiger Zeit sukzessive leicht angehoben. Der absolute Tiefpunkt, was die Zinssätze für eine Baufinanzierung angeht, wurde schon vor einiger Zeit verlassen. Dennoch sollte man sich vergegenwärtigen, dass sich im langfristigen Vergleich die Möglichkeiten zum privaten Immobilienerwerb, bedingt durch weiterhin niedrige Zinsen und somit günstige Finanzierungsmöglichkeiten sowie attraktive staatliche Fördermöglichkeiten wie zum Beispiel Wohn-Riester, für breite Bevölkerungsschichten verbessert haben und vorteilhaft darstellen. Da insgesamt jedoch das Risiko besteht, dass bei einer bereits bestehenden Immobilienfinanzierung die Kosten für den nächsten Finanzierungsabschnitt, die kommende Festzinsbindung, höhere Zinssätze als bisher einzukalkulieren sind, sollte man sich im Vorfeld rechtzeitig um eine günstige Anschlussfinanzierung bemühen und auch eine Umschuldung zu einer günstigeren Bank als eine Option zur Realisierung einer möglicherweise nicht unerheblichen Ersparnis in Betracht ziehen. Hierüber informiert man sich unproblematisch bei einer unabhängigen Finanzberatung.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Der Begriff Forward-Darlehen stammt aus dem Immobilienfinanzierungsbereich. Mit einem Forward-Darlehen kann man sich den aktuellen Zinssatz bereits vor Ablauf der Zinsbindungsfrist für die Anschlussfinanzierung sichern. Somit ist das Forward-Darlehen ein herkömmliches Annuitätendarlehen, welches erst nach Ablauf einer gewissen Vorlaufzeit ausgezahlt wird.

Die mögliche Vorlaufzeit kann, je nach Anbieter, zwischen 3 und 4 Jahren liegen. D.h. ein Forward-Darlehen kann beispielsweise frühestens 3 Jahre vor Ablauf der Zinsfestschreibung abgeschlossen werden. Bei einem Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, kann man also frühestens nach 7 Jahren über den Abschluss eines Forward-Darlehens nachdenken.

Der Abschluss eines Forward-Darlehens lohnt sich immer dann, wenn die aktuellen Zinsen niedrig sind und man davon ausgeht, dass die Zinsen zukünftig weiter steigen werden. So sichert man sich dann mit dem Abschluss des Forward-Darlehen den günstigen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung. Gerade wenn die Zinsen über einen längeren Zeitraum gesunken sind und sich abzeichnet, dass die Zinsen wieder steigen, ist der Vertragsabschluss sinnvoll.

Daher sollte jeder Darlehensnehmer nicht das Zinsbindungsende abwarten, sondern vorher selbst aktiv werden und sich Informationen über das aktuelle Zinsniveau einholen. Wir bieten Ihnen eine unabhängige und produktneutrale Beratung und versuchen mit Ihnen gemeinsam, den günstigsten Zeitpunkt zum Abschluss des Forward-Darlehens zu finden.

Die Kosten für ein Forward-Darlehen liegen im Zinsaufschlag, dessen Höhe von der Vorlaufzeit abhängt. Je länger die Vorlaufzeit ist, desto höher ist der Zinsaufschlag. Wenn der aktuelle Zinssatz plus Zinsaufschlag gleich dem Darlehenszinssatz ist, ist man bereits auf der sicheren Seite und schließt das Zinsänderungsrisiko (man hat zukünftig einen höheren Zinssatz) aus. Liegt der Forward-Zins sogar darunter ist die zukünftige Belastung geringer als der heutige Kapitaldienst.

Kümmert man sich nicht um den vorzeitigen Vertragsabschluss, weil die Konditionen beispielsweise am sinken sind - der Abschluss eines Forward-Darlehens macht in dieser Situation keinen Sinn - erhält man von der Bank ein sogenanntes Prolongationsangebot. Dieses kann man dann annehmen oder mit anderen Angeboten vergleichen. Das Vergleichen würden wir für Sie übernehmen, da wir unter einer Vielzahl von Angeboten das günstigste Angebot für Sie auswählen können.