Baufinanzierung: Individuell und solide kalkuliert

Auf dem Weg in die eigenen vier Wände steht und fällt vieles mit einer solide kalkulierten und individuell ausgearbeiteten Baufinanzierung. Sie stellt gewissermaßen das eigentliche Fundament dar. Wie viel Haus oder Eigentumswohnung man sich leisten kann, hängt zunächst vom einzubringenden Eigenkapital ab. Bisweilen werden hierzu Werte von 20 Prozent Eigenmittel bezogen auf den Gesamtfinanzierungsbedarf genannt bzw. empfohlen. Jedoch kann durchaus eine Vollfinanzierung in Abhängigkeit von der Bonität des Darlehensnehmers und der Beschaffenheit des zu finanzierenden Objekts in Betracht kommen. Dies hängt einerseits von den Beleihungsrichtlinien des jeweiligen Kreditinstituts, andererseits von der persönlichen Bonität des Darlehensnehmers ab. Auch die Beschaffenheit des Objekts gilt es im Einzelfall zu prüfen. Entscheidend ist, dass die monatliche Belastung, die sich aus der Baufinanzierung ergibt, im Einklang mit den finanziellen Verhältnissen und insbesondere der Einkommenssituation steht.


Mit einem Baufinanzierungsrechner wird leicht deutlich, dass vermeintlich geringe Unterschiede hinsichtlich der angebotenen Konditionen von beispielsweise 0,2 Prozent einen im Ergebnis gewaltigen Einfluss haben, zumindest bezogen auf die gesamten Finanzierungskosten, die von Kunden zu leisten sind. Auch umgerechnet auf die monatliche Belastung macht ein vergleichsweise geringer Unterschied einen nennenswerten Betrag aus. Dies ergibt sich aus der Höhe der Darlehensmittel, die üblicherweise für eine Immobilienfinanzierung benötigt werden. Umso entscheidender ist es, hartnäckig bei den Konditionsverhandlungen zu bleiben und gegebenenfalls hierfür spezialisierte Finanzdienstleister im Rahmen des Vergleichs hinsichtlich der besten Konditionen einzuschalten. Günstige öffentliche Fördergelder sollten ebenfalls nicht in einer gut strukturierten Immobilienfinanzierung fehlen. Neben flexibel zur Auswahl stehenden Festzinsbindungsfristen sind vornehmlich die besonders günstigen Zinssätze hieran interessant.

Mischfinanzierung

Der Begriff der Mischfinanzierung entstammt dem betrieblichen Finanzwesen und ist insoweit grundsätzlich eher Bestandteil der Thematik, mit der sich beispielsweise eine Unternehmensberatung im Rahmen der Unternehmensanalyse befasst. Allerdings finden sich bei näherer Betrachtung auch für Privathaushalte in der Praxis zahlreiche Beispiele einer Mischfinanzierung. Dies kann etwa beim Autokauf der Fall sein, wenn Eigenkapital zum Beispiel in Form des Gebrauchtwagens in die Finanzierung eingebracht wird und der Rest über Fremdkapital durch einen Kredit aufgebracht wird. Eine Mischfinanzierung beinhaltet somit eine Investition, bei der das benötigte Kapital teils durch eigene Mittel, also Eigenkapital, und Finanzierungsmittel Dritter, also Fremdkapital, bereitgestellt wird. Üblich ist es insbesondere bei der Finanzierung von Immobilien dass neben einem Eigenkapitalanteil die Gesamtfinanzierung zu einem in der Regel höheren Anteil durch Fremdkapital in Form von Darlehen eines Kreditinstituts abgedeckt wird. Allerdings ist es bei derartigen Anlässen der Darlehensaufnahme auch keinesfalls unüblich, dass eine Vollfinanzierung stattfindet. Die finanzierende Bank oder Sparkasse gewährt in diesen Fällen Darlehensmittel bis zur Höhe des Kaufpreises der Immobilie, also den Anschaffungskosten. Zu bedenken ist grundsätzlich bei vollständigen Finanzierungen des Kaufpreises, bei Kraftfahrzeugen wie bei Immobilien, dass sich die monatliche Belastung bei einer Vollfinanzierung entsprechend höher darstellt als bei der Einbringung von eigenen Mitteln. Bei einer Baufinanzierung ist es aus diesem Grund besonders geboten, einen umfassenden Konditionsvergleich anhand möglichst vieler Angebote vorzunehmen. Dies lässt sich dadurch auf unkomplizierte Art und Weise bewerkstelligen, dass man sich an unabhängige Finanzdienstleister wendet, die mit zahlreichen Banken zusammenarbeiten und aus diesem Grund aus dem Vollen schöpfen können, was Eigenkapitalerfordernisse oder Zinssätze bei der Durchführung der Finanzierung angeht.

Tarifvergleich lohnt

Man sollte bei allen Finanzprodukten einen ausführlichen Vergleich vornehmen und sich keinesfalls vorschnell zu einer Unterschrift hinreißen oder gar überreden lassen. Die Vorzüge, die das eine oder andere Produkt bietet, gelten in aller Regel allgemein und unabhängig von dem jeweiligen Anbieter. Die jeweiligen Besonderheiten, durch die sich ein Vorschlag von anderen unterscheidet, sind vielmehr für Kunden besonders interessant. Durch einen Vergleich mehrerer Angebote findet man schnell heraus, in welcher Hinsicht die Vorteile und Nachteile der einzelnen Offerte bzw. bezüglich der einen oder anderen Variante liegen.


Bausparen macht hier keine Ausnahme. Im Gegenteil sind die einzelnen Varianten, für die man das kollektive Zwecksparen nutzen kann, äußerst heterogen. Einerseits stehen spezielle Renditetarife zur Verfügung, die zur reinen Geldanlage geeignet sind und nicht auf ein späteres zinsgünstiges Bauspardarlehen abzielen. Diese Form des Bausparens steht somit beispielsweise in Konkurrenz zu einem konventionellen Sparplan. Sie kann zum Beispiel zielgerichtet dafür genutzt werden für die Anlage von Zuschüssen des Arbeitgebers in einem VL-Vertrag und ist bei Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen auch eine Möglichkeit, sich die staatliche steuerfreie Arbeitnehmer-Sparzulage zu sichern. Falls hingegen auf mittlere oder längere Sicht eine Baufinanzierung für den Kunden in Betracht kommt, kann mittels Bausparen in vielen Fällen der Wohneigentumserwerb über die Bausparförderung günstiger gestaltet werden. Hierzu ist es ratsam, sich im Vorfeld gründlich über bestehende Fördermöglichkeiten staatlicherseits zu informieren. Bausparen kommt insoweit in Betracht als hierdurch mehrere Formen der staatlichen Förderung, beispielsweise auch Wohn-Riester, genutzt werden können, um die Immobilienfinanzierung insgesamt möglichst günstig zu gestalten. Je geringer die effektiven aus dem Nettoeinkommen unter Berücksichtigung der staatlichen Zulagen zu leistenden Zins- und Tilgungsleistungen des Kunden sind, desto geringer fällt die monatliche Belastung insgesamt aus und desto eher ist damit der Umzug in die eigenen vier Wände darstellbar, gegebenenfalls auch als Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Mit Förderdarlehen in die eigenen vier Wände

Bei einer privaten Baufinanzierung macht es uneingeschränkt Sinn, sich von staatlicher Seite unter die Arme greifen zu lassen. Der Vorteil für angehende Immobilienbesitzer liegt in der Nutzung konkurrenzlos günstiger Darlehen der öffentlichen Hand, insbesondere der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau. Das Wohneigentumsprogramm der KfW steht grundsätzlich jedermann offen, um einen Teil der benötigten Finanzierung der eigenen vier Wände auf diese Weise besonders zinsgünstig zu erhalten. Da es zudem bei den Programmdarlehen der öffentlichen Hand keine Nachteile etwa hinsichtlich der Tilgungsleistungen gibt, sollte man nicht zögern, sich im Rahmen einer anstehenden Immobilienfinanzierung aktiv um die Durchleitung eines Programmdarlehens durch seine finanzierende Bank bemühen, sofern diese dies nicht von sich aus vorschlägt. Sofern man sich an unabhängige Finanzdienstleister wendet, sollte man überdies nicht zögern, neben einem ausführlichen Vergleich der verfügbaren Konditionen für den nicht durch öffentliche Förderdarlehen abgedeckten Teil der gesamten Finanzierung als weitere Dienstleistung auch Rabattmöglichkeiten in Bezug auf die Programmkreditkonditionen anzusprechen. Ebenso ist – als Teil der gesamten Finanzierungskosten im weiteren Sinne – der Abschluss der im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Immobilienerwerb benötigten Versicherungen, beispielsweise einer günstigen Risiko-Lebensversicherung zur Hinterbliebenenabsicherung, erstens nicht Bedingung, zweitens aber in aller Regel bei Inanspruchnahme einer unabhängiger Finanzdienstleister günstiger.

Fördergelder nutzen

Bei der Finanzierung seines Eigenheims sollte man generell die Möglichkeit prüfen bzw. durch Fachleute wie insbesondere unabhängige Finanzdienstleister prüfen lassen, ob und in welchem Umfang öffentliche Fördergelder in Anspruch genommen werden können. Exemplarisch zu nennen sind hierbei Förderdarlehen, die im Ergebnis außerordentlich günstiges Geld darstellen, das zielgerichtet für die Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums von der öffentlichen Hand zur Verfügung gestellt wird. Die Konditionen der öffentlichen Förderdarlehen sind durchweg so gestaltet, dass sie im Vergleich auch zu günstigem Baugeld in aller Regel eine zusätzliche Ersparnis ermöglichen, die sich unmittelbar auf die monatliche Belastung aus der gesamten Baufinanzierung auswirkt. Da ein Eigenheim, genauso wie eine selbstbewohnte Eigentumswohnung, für Arbeitnehmerhaushalte in aller Regel die wesentliche Investition schlechthin darstellt, ist es dringend anzuraten, alle Stellschrauben für die Absenkung der Finanzierungskosten in Betracht zu ziehen. Die Zinsdifferenz zwischen klassischen Bankdarlehen und von der öffentlichen Hand subventionierten Förderdarlehen ist eine solche Ersparnis.

Mit einem Baufinanzierungsrechner lässt sich überschlägig ermitteln, welches Ausmaß an ersparten Zinsen sich durch die Inanspruchnahme der subventionierten Darlehen während der gesamten Darlehenslaufzeit ergibt. Da mit öffentlichen Fördergeldern nur ein Teil der benötigten Finanzierung abgedeckt werden kann, ist bei der Wahl seines Finanzierungspartners darauf zu achten, dass dieser zum einen die dargestellte Möglichkeit der Nutzung der aus sozialpolitischen Motiven zur Wohneigentumsförderung bereitgestellten Gelder nicht verstreichen lässt und zum anderen für den restlichen Teil der Immobilienfinanzierung nachvollziehbar gute Angebote unterbreiten kann. Unabhängige Finanzdienstleister, die mit einer Vielzahl von Kreditinstituten zusammenarbeiten, können aufgrund ihrer breiten Angebotspalette hierbei grundsätzlich gute Dienste leisten. Insbesondere bei der Durchführung einer geplanten Vollfinanzierung einer Immobilie trennt sich in der Praxis häufig die Spreu vom Weizen.

Förderung der Anschlussfinanzierung

Auch bei Selbstständigen besteht bei einem Wunsch nach eigenen vier Wänden der entsprechende Bedarf nach einer Baufinanzierung. Im Vergleich etwa zu Arbeitnehmern ist dies hinsichtlich der Gestaltung mitunter etwas umständlicher, da nicht alle Banken ihre Dienstleistungen für diesen Kundenkreis zur Verfügung stellen. Ferner ist eine Vollfinanzierung ist in der Praxis meist etwas schwieriger darzustellen, da die Bonitätsvoraussetzung einer hinreichenden Kapitaldienstfähigkeit nicht so gut veranschlagt werden kann wie bei einem Kreditnehmer im Angestelltenstatus. Dennoch funktionieren in der Praxis sowohl Baufinanzierung als auch Vollfinanzierung für Selbstständige. Was hingegen nicht zwangsläufig funktioniert, ist die Einbindung von Wohn-Riester, einem speziellen Instrument der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge. Ob dies funktioniert, hängt nämlich davon ab, inwieweit der Antragsteller (oder auch dessen Ehepartner) einer rentenversicherungspflichtigen Beschäftigung nachgehen (oder sich alternativ im Beamtenstatus befinden). Ist dies der Fall, lässt sich, auch erstmals bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung, Wohn-Riester in eine Baufinanzierung integrieren, um hierdurch einen beschleunigten Schuldenabbau durch höhere Tilgungen zu erzielen. Diese Riester-Variante ermöglicht dies dergestalt, dass die staatlichen Riester-Zulagen als zusätzliche Sondertilgungen in eine private Immobilienfinanzierung eingehen. Über die Gestaltungsmöglichkeiten und die Voraussetzungen für die Förderberechtigung können sich Selbstständige zum Beispiel bei einer in Finanzierungsfragen bewanderten unabhängigen Unternehmensberatung informieren.

Vollfinanzierung

Unter einer Vollfinanzierung versteht man eine Finanzierung, bei der der Kreditnehmer kein Eigenkapital einsetzt. Häufiges Beispiel ist eine Autofinanzierung, bei der der Kaufpreis des Fahrzeugs vollständig durch einen Kredit finanziert wird. Nicht selten gibt der Kunde sein altes Fahrzeug beim Kauf des Neuwagens in Zahlung. Dann handelt es sich nicht mehr um eine Vollfinanzierung, sondern um eine Mischfinanzierung, da der Gegenwert des Gebrauchtwagens als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird. Dasselbe Prinzip einer gemischten Finanzierung aus Eigenkapital und Fremdkapital durch Kreditinstitute vollzieht sich auch bei einer Immobilienfinanzierung. Sofern der Kunde anhand seiner Einkommens- und Vermögensverhältnisse über eine gute Bonität verfügt und sich eine Vollfinanzierung der Immobilie leisten kann, lässt sich auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital darstellen.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Als unabhängiger Finanzdienstleister können wir im Bau- und Immobilienfinanzierungsbereich auf eine Vielzahl von Kredit- und Bankpartnern zurückgreifen. Somit können wir Ihnen alle klassischen wie auch innovativen Finanzierungsprodukte, die es zurzeit auf dem Geld- und Kapitalmarkt gibt, anbieten.

Neben den herkömmlichen Finanzierungsmodellen, bei denen meistens ein gewisser Eigenkapitalanteil erforderlich ist, können wir Ihnen auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital anbieten - selbstverständlich bei Bestandsimmobilien auch Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital. Das besondere an unseren Angeboten ist, dass Sie in den meisten Fällen nicht einmal mit erheblichen Zinsaufschlägen, aufgrund des fehlenden Eigenkapitals, rechnen müssen.

Denn durch die clevere Kombination von öffentlichen Fördermitteln mit herkömmlichen Bankdarlehen, bekommen Sie selbst bei Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital, günstige Konditionen von uns angeboten. Zu den öffentlichen Fördergeldern, die wir als Finanzierungsbaustein in Ihr Finanzierungsmodell integrieren, gehören die Förderdarlehen vom Bund und Land.

So kommt es nicht selten vor, dass wir mit unseren günstigen Baufinanzierungen im mietähnlichen Bereich liegen. Da die aktuellen Zinssätze zurzeit sehr günstig sind, ist der monatliche Abtrag aus der Baufinanzierung manchmal sogar geringer als die Mietbelastung.