Baufinanzierung: Individuell und solide kalkuliert

Auf dem Weg in die eigenen vier Wände steht und fällt vieles mit einer solide kalkulierten und individuell ausgearbeiteten Baufinanzierung. Sie stellt gewissermaßen das eigentliche Fundament dar. Wie viel Haus oder Eigentumswohnung man sich leisten kann, hängt zunächst vom einzubringenden Eigenkapital ab. Bisweilen werden hierzu Werte von 20 Prozent Eigenmittel bezogen auf den Gesamtfinanzierungsbedarf genannt bzw. empfohlen. Jedoch kann durchaus eine Vollfinanzierung in Abhängigkeit von der Bonität des Darlehensnehmers und der Beschaffenheit des zu finanzierenden Objekts in Betracht kommen. Dies hängt einerseits von den Beleihungsrichtlinien des jeweiligen Kreditinstituts, andererseits von der persönlichen Bonität des Darlehensnehmers ab. Auch die Beschaffenheit des Objekts gilt es im Einzelfall zu prüfen. Entscheidend ist, dass die monatliche Belastung, die sich aus der Baufinanzierung ergibt, im Einklang mit den finanziellen Verhältnissen und insbesondere der Einkommenssituation steht.


Mit einem Baufinanzierungsrechner wird leicht deutlich, dass vermeintlich geringe Unterschiede hinsichtlich der angebotenen Konditionen von beispielsweise 0,2 Prozent einen im Ergebnis gewaltigen Einfluss haben, zumindest bezogen auf die gesamten Finanzierungskosten, die von Kunden zu leisten sind. Auch umgerechnet auf die monatliche Belastung macht ein vergleichsweise geringer Unterschied einen nennenswerten Betrag aus. Dies ergibt sich aus der Höhe der Darlehensmittel, die üblicherweise für eine Immobilienfinanzierung benötigt werden. Umso entscheidender ist es, hartnäckig bei den Konditionsverhandlungen zu bleiben und gegebenenfalls hierfür spezialisierte Finanzdienstleister im Rahmen des Vergleichs hinsichtlich der besten Konditionen einzuschalten. Günstige öffentliche Fördergelder sollten ebenfalls nicht in einer gut strukturierten Immobilienfinanzierung fehlen. Neben flexibel zur Auswahl stehenden Festzinsbindungsfristen sind vornehmlich die besonders günstigen Zinssätze hieran interessant.

Steigende Zinsen

Auf längere Sicht ist irgendwann mit einer Erhöhung des Zinsniveaus zu rechnen. Geldanleger gewinnen in einem Szenario steigender Zinsen tendenziell mit variabel verzinslichen Anleihen oder mit Geldmarktfonds, die als Fonds ohne Ausgabeaufschlag beim Erwerb in der Regel mit keinen Nebenkosten verbunden sind. Nachteilig wäre im Gegenzug eine Bindung in einer längerfristigen Festgeldanlage oder in einem Sparbrief. Wer hingegen eine laufende Baufinanzierung zu bedienen hat, mit demnächst steigenden Zinsen rechnet und wessen Anschlussfinanzierung noch nicht unmittelbar vor der Tür steht, der sollte sich um Modalitäten sowie Vor- und Nachteile, die mit einem Forward Darlehen verbunden sind, vertraut machen, um seine Möglichkeiten zum Schutz vor steigenden Zinsen einschätzen und bewerten zu können. Eine gute Anlaufstelle sind unabhängige Finanzdienstleister mit ausgewiesener Expertise rund um die Immobilienfinanzierung.

Günstiger Versicherungsschutz

Eine Risikolebensversicherung ist neben der kapitalbildenden Lebensversicherung eine der beiden grundsätzlichen Varianten der Lebensversicherung. Während die kapitalbildende Lebensversicherung einen langfristig ausgestalteten Sparvertrag darstellt, dessen Sparziel auch für den Fall des Todes des Versicherungsnehmers bzw. der versicherten Person abgesichert ist, beinhaltet eine Risikolebensversicherung in aller Regel lediglich einen Todesfallschutz. Sie ist daher im Gegensatz zur kapitalbildenden Lebensversicherung nicht als Instrument für den Vermögensaufbau konzipiert, sondern nur als Risikoschutz, beispielsweise in Zusammenhang mit einer Baufinanzierung, gedacht.


Eine Risikolebensversicherung ist im Vergleich zu kapitalbildenden Versicherungen erheblich preisgünstiger, da zumeist lediglich das Todesfallrisiko des Versicherungsnehmers bzw. der versicherten Person während der Vertragslaufzeit absichert wird. Ein häufiger Anlass für den Abschluss einer Risikolebensversicherung stellt eine Immobilienfinanzierung dar. Hierdurch sollen Familienangehörige für den Fall des Ablebens des Allein- oder Hauptverdieners während der Laufzeit der Finanzierung dergestalt abgesichert werden, dass die Versicherungsleistung aus der Risikolebensversicherung die restlich bestehenden Darlehen tilgt. Dadurch sind die Hinterbliebenen im Falle eines Falles vor dem finanziellen Ruin geschützt. Als eine Risikoversicherung, die nur eine Leistung für den Todesfall vorsieht, kann eine Risikolebensversicherung auch steuerlich relevant sein, da die Prämien im Rahmen der Vorsorgeaufwendungen in der Einkommensteuererklärung (Anlage Vorsorgeaufwand) geltend gemacht werden können.

Falsch abgesichert

Verschiedene Studien und Erhebungen kommen einhellig zu dem Ergebnis, dass die deutliche Mehrheit der Bevölkerung falsch versichert ist. Dies können unzureichende Absicherungen von Risiken sein durch eine gänzlich fehlende private Vorsorge oder durch zu niedrige Deckungssummen bzw. Versicherungssummen. Ebenso finden sich vielfach Mehrfachversicherungen in privaten Haushalten, etwa dadurch dass einzelne Risiken durch mehrere Policen abgedeckt sind. Auch objektiv zu hohe Versicherungssummen, die auch bei einem individuell hohen Sicherheitsbedürfnis als nicht sachgerecht erachtet werden können, sind keine Seltenheit. Im Übrigen kommen Fachleute häufig zu dem Ergebnis, dass private Haushalte zwar hinsichtlich des Umfangs ihrer privaten Versicherungen und auch bezogen auf die Höhe der abgesicherten Risiken grundsätzlich angemessen versichert sind, jedoch schlicht und ergreifend zu teuer.


Ebenso wie es angeraten ist, seinen Versicherungsschutz in regelmäßigen Abständen zu überprüfen oder überprüfen zu lassen, können darüber hinaus besondere Ereignisse wie beispielsweise die Geburt eines Kindes oder ein Immobilienerwerb mit einer entsprechenden Baufinanzierung einen Handlungsbedarf in Bezug auf die Absicherung von Risiken mit sich bringen. Überdies empfiehlt es sich, vor Abschluss einer Versicherung einen umfassenden Vergleich bezogen auf den Leistungsumfang der angebotenen Policen vorzunehmen und diesen mit seinem persönlichen Bedarf abzugleichen. Insbesondere preislich unterscheiden sich unterschiedliche Angebote verschiedener Versicherungsgesellschaften oftmals wesentlich, zum Teil sogar erheblich, obwohl sich der Leistungsumfang der zur Auswahl stehenden Policen anhand der Versicherungsbedingungen jeweils annähernd gleich darstellt.

Förderung nicht vergessen

Im Rahmen einer privaten Immobilienfinanzierung sollte man generell die Möglichkeiten prüfen lassen, sich von staatlicher Seite helfen zu lassen. Öffentliche Fördergelder stehen in Form von besonders zinsgünstigen Programmdarlehen des Bundes sowie einzelner Bundesländer zur Verfügung. Auch unterschiedliche Zuschüsse kommen gegebenenfalls in Betracht. Da bisweilen nicht zu Unrecht von einem Förderdschungel die Rede ist, sollte man sich im Vorfeld, bevor man selbstständig tätig wird und womöglich durch voreilige Unterschriften andere Anspruchsmöglichkeiten verwirkt, von unabhängiger Seite beraten lassen. Spezialisierte unabhängige Finanzdienstleister sind hierfür eine gute Anlaufstelle.


Generell günstiger im Vergleich zu einer konventionellen Baufinanzierung mit Bankdarlehen wird es dann, wenn man den Staat als Kreditgeber in Anspruch nimmt. Zinsverbilligte öffentliche Förderdarlehen stellen einen besonders kostengünstigen Finanzierungsbaustein dar. Die subventionierten Darlehen der öffentlichen Hand führen somit bei der Finanzierung des Eigenheims oder einer selbstgenutzten Eigentumswohnung zu einer meist deutlich spürbaren Senkung der monatlichen Belastung.

Darüber hinaus sollte man sich in diesem Zusammenhang auch über eine indirekte Form der staatlichen Förderung des privaten Wohneigentums informieren und sich über die entsprechenden Vor- und Nachteile der Eigenheimrente beraten lassen. Bei dieser speziell für den privaten Immobilienerwerb ins Leben gerufenen Variante der Riester-Rente sorgen die staatlichen (und insbesondere bei Familien mit Kindern auch stattlichen) Altersvorsorgezulagen neben häufig weiteren steuerlichen Vorteilen für eine schnellere Entschuldung. Die Zulagen als zusätzliche Sondertilgungsleistungen bewirken hierbei einen schnelleren Abbau der für die Finanzierung der Immobilie aufgenommenen Darlehen. Der Zinseszinseffekt macht sich bei Wohn-Riester (so die umgangssprachliche Bezeichnung für die Eigenheimrente) dadurch bemerkbar, dass Darlehenszinsen eingespart werden. Anders als bei den meisten öffentlichen Förderdarlehen ist es bei Wohn-Riester auch möglich, bei einer bereits laufenden Finanzierung später zu beginnen, beispielsweise anlässlich einer Anschlussfinanzierung nach Ablauf einer vereinbarten Festzinsbindungsfrist.

Für Geldanlage und Finanzierung

Man sollte grundsätzlich bei allen Finanzprodukten einen Vergleich vornehmen und sich nicht vorschnell zu einer Unterschrift hinreißen lassen. Die Vorzüge, die das eine oder andere Produkt bietet, gelten in aller Regel allgemein und unabhängig von dem jeweiligen Anbieter. Besonderheiten, die ein Angebot von dem anderen unterscheiden, sind vielmehr für Kunden besonders interessant. Durch einen Vergleich mehrerer Angebote findet man schnell heraus, in welcher Hinsicht die Vorteile und Nachteile der einzelnen Offerte bzw. bezüglich der einen oder anderen Variante liegen. Beim Bausparen ist dies nicht anders. Über eine große Auswahl, auch bei Fonds als alternative Geldanlagemöglichkeit, verfügen unabhängige Finanzdienstleister.


Grundsätzlich stellt sich vor Abschluss eines Bausparvertrages die Frage, ob auf mittlere oder längere Sicht eine Baufinanzierung für den Kunden in Betracht kommt. Kann dies von vorn herein ausgeschlossen werden, so kommen in erster Linie sogenannte Renditetarife in Betracht. Diese sind mit dem Vorteil vergleichsweise hoher Zinsen für das angesparte Guthaben ausgestattet. Bausparen kann insoweit auch ohne die Absicht, Wohneigentum zu erwerben und die hierfür bestehenden Möglichkeiten, die Baufinanzierung über die Bausparförderung günstiger zu gestalten, attraktiv sein als eine sichere und vergleichsweise gut verzinste Form der Geldanlage.

Wenn hingegen über kurz oder lang der Erwerb selbst genutzten Wohneigentums ansteht, indem man einen Hausbau in Angriff nimmt oder eine gebrauchte Immobilie kauft, egal ob ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung, ist es ratsam, sich im Vorfeld gründlich über bestehende Fördermöglichkeiten staatlicherseits zu informieren. Bausparen kommt insoweit in Betracht als hierdurch mehrere Formen der staatlichen Förderung wie beispielsweise auch Wohn-Riester genutzt werden können, um die Baufinanzierung insgesamt möglichst günstig zu gestalten. Je geringer die effektiven aus dem Nettoeinkommen zu leistenden Zins- und Tilgungsleistungen des Kunden sind, desto geringer fällt nämlich die monatliche Belastung aus und desto eher ist damit eine Immobilienfinanzierung darstellbar.

Klassiker zur Vorsorge

Eine private Rentenversicherung ist ein Klassiker für den planmäßigen und langfristig angelegten Vermögensaufbau. In Zeiten abnehmender Ansprüche aus der gesetzlichen Rentenversicherung, wo also jeder zusehen muss, privat seine Altersvorsorge aufzupäppeln, gilt dies umso mehr. Die Frage ist jedoch im konkreten Einzelfall, welche Versicherungen gute und welche nicht empfehlenswerte Policen im Angebot haben. Dies lässt sich gut dadurch lösen, dass man die Dienste eines unabhängigen Finanzdienstleisters in Anspruch nimmt, der mit zahlreichen Gesellschaften zusammenarbeitet und deren Angebote vermitteln kann, also nicht an die Produkte eines einzigen Konzerns gebunden ist.


Die nächste Frage ist, wie die Versicherung im Einzelnen ausgestaltet sein soll. Dies betrifft die Form der Geldanlage und die Absicherung des Sparziels durch Garantieleistungen und/oder Zusatzversicherungen. Sieht man von Produktvarianten moderner Art ab, die in Fonds investieren, wird bei einer klassischen Rentenversicherung auch die Kapitalanlage durch die Versicherung vorgenommen. Der Sparanteil der Versicherungsprämie fließt hierbei in den sogenannten Deckungsstock des Versicherungsunternehmens. Die auf diese Weise angelegten Gelder werden unter konservativen Gesichtspunkten und unter besonderer Beachtung des Prinzips der Risikostreuung angelegt. Traditionell besteht der Deckungsstock ganz überwiegend aus festverzinslichen Wertpapieren von Emittenten, die eine sehr gute Bonität aufweisen, so dass kaum Ausfallrisiken zu erwarten sind. Eben aus diesem Grund gewähren Versicherungen auch Garantieleistungen, selbst, wenn diese nicht vorgeschrieben sind wie bei Riester.

Dasselbe Prinzip der Geldanlage wie bei einer klassischen Rentenversicherung findet innerhalb einer klassischen kapitalbildenden Lebensversicherung statt, nur, dass diese zusätzlich noch einen Todesfallschutz extra beinhaltet. Diesen sollte man, um ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis zu erzielen, über eine reine Risiko-Lebensversicherung bei einer günstigen Versicherung abschließen, wenn man ihn benötigt, beispielsweise bei einer laufenden Baufinanzierung.

Kredittilgung: Planmäßig oder nach eigenem Ermessen

Wie man einen Kredit zurückführt, hängt grundsätzlich von den vertraglichen Vereinbarungen ab, die mit dem Kreditinstitut getroffen wurden. Diese sind in Abhängigkeit vom Verwendungszweck der zugrunde liegenden Finanzierung und damit von der jeweiligen Kreditart vorwiegend standardisiert. Besonders bequem ist es für den Kunden, wenn dieser nach eigenem Ermessen die Tilgung vornehmen kann. Der klassische Fall ist ein unbefristet zur Verfügung gestellter Dispositionskredit. Der Dispo auf dem privaten Gehaltskonto ist auch der wohl weitest verbreitete Kredit überhaupt, noch vor dem Ratenkredit. Letzterer ist grundsätzlich befristet. Während der Kreditlaufzeit erfolgen planmäßige Tilgungen, die neben den laufenden Zinsbelastungen für eine Rückführung Sorge tragen. Eben diese Rückführung ist hingegen beim Dispo nicht ohne planmäßiges Handeln seitens des Kreditnehmers gewährleistet. Sofern keine außerordentlichen Geldeingänge zu verzeichnen sind, besteht das Risiko, dass der Sollsaldo über einen längeren Zeitraum betrachtet tendenziell ansteigt. Hierfür ist unter anderem das Entgelt für die Nutzung des Dispos mit verantwortlich.


Der in der Regel vierteljährlich vorgenommene Rechnungsabschluss beinhaltet neben den Kontoführungsgebühren auch die angefallenen Sollzinsen des abgelaufenen Rechnungslegungszeitraumes. Je dauerhafter sich das Konto im Soll befindet und je höher die Inanspruchnahme ausgefallen ist, desto teurer wird es für den Kunden. Vor dem Hintergrund, dass meistens sehr hohe Zinsen für die Nutzung des Überziehungskredits berechnet werden im Vergleich zu einem Ratenkredit, wird im Ergebnis durch den Kunden bares Geld verschenkt, sofern eine dauerhafte Nutzung des Dispos stattfindet. Eine Umschuldung in einen zinsgünstigen Ratenkredit beinhaltet eine planmäßige Tilgung mit der entsprechenden Rückführung aufgelaufener Verbindlichkeiten. Die Zinsersparnis ist überdies angesichts der Spanne zwischen einem Dispositionskredit und einem standardisierten Konsumentenkredit nicht zu unterschätzen. Sie beläuft sich auf mehrere Prozentpunkte. In Euro beziffert lassen sich durch die Ersparnis beispielsweise oftmals bereits die wichtigsten Versicherungen finanzieren.