Noch preiswertere Kredite

Wer infolge der Zinserhöhung vom vergangenen Donnerstag damit rechnet, dass dies nur der Anfang war und für die Zukunft mit nachhaltig steigenden Zinsen rechnet, die seine demnächst anstehende Anschlussfinanzierung unangenehm verteuern würden, kann sich durch Aufnahme von Fremdwährungsdarlehen wappnen. Bei einem niedrigeren Zinsniveau können diese Kredite bezogen auf den Nominalzins gegebenenfalls noch preiswerter sein. Ganz allgemein sind Währungsspekulationen jedoch alles andere als risikolos. Wer davon ausgeht, dass der Euro gegen eine andere Währung aufwertet, beispielsweise gegen den US-Dollar, kann mit dieser Einschätzung, so er denn richtig liegt, Geld verdienen, indem er ein Zinszertifikat, einen Optionsschein oder ein Knock-Out-Zertifikat auf das Währungspaar erwirbt und mit Gewinn verkauft. Der umgekehrte Fall, eine prognostizierte Abwertung des Euros ist analog durch Kauf bestimmter Finanzinstrumente umsetzbar. Außerdem besteht hier natürlich die Möglichkeit, die bestimmte ausländische Währung direkt physisch zu kaufen, was allerdings wegen der vergleichsweise hohen Gebühren in Form eines Spreads zwischen An- und Verkaufskurs nicht empfehlenswert ist. Äußerst riskant sind im Übrigen Währungsspekulationen auf Kredit, da nicht auszuschließen ist, dass sich das jeweilige Geschäft unvorteilhaft für den Anleger entwickelt und der Verkaufserlös somit nicht ausreicht, den aufgenommenen Kredit zurückzuzahlen, so dass nach Glattstellung der Position noch eine Restschuld verbleibt, deren Rückzahlung gesondert zu bewerkstelligen ist. Diese grundsätzlichen Überlegungen und Zusammenhänge sollten Bauherren berücksichtigen und sich gut überlegen, ob sie sich auf vermeintlich besonders zinsgünstige Offerten für ihre Baufinanzierung einlassen, bei denen die Kreditaufnahme in ausländischer Währung erfolgt. Verbreitet sind hierbei insbesondere Darlehen in Schweizer Franken. CHF-Darlehen haben seit längerer Zeit den Vorteil, dass die Nominalverzinsung unterhalb derjenigen für ein EUR-Darlehen liegt, was auf dem noch niedrigeren Zinsniveau in der Schweiz beruht. Entsprechend ist die monatliche Belastung bei gleicher Tilgungsleistung niedriger als bei einer konventionellen Immobilienfinanzierung. Allerdings kann es passieren, dass sich der Zinsvorteil nicht nur in Luft auflöst, sondern vielmehr ins Gegenteil dadurch verkehrt, dass der Schweizer Franken im Kurs gegenüber dem Euro steigt, so dass die Restschuld des Kreditnehmers ebenfalls anwächst. Insofern stellt sich die Frage, ob man das Risiko, dass die Währungsspekulation schief geht, finanziell schultern kann.

Falscher Geiz

Wem die Zinsen für seine anstehende oder zu prolongierende Baufinanzierung aktuell noch nicht niedrig genug sind, dem bietet sich die Möglichkeit, sich auf das Terrain der Fremdwährungsdarlehen zu begeben, sofern er sich über die damit einhergehenden Risiken im Klaren ist und diese gegebenenfalls auch finanziell schultern kann. Der Reiz einer Fremdwährungsfinanzierung liegt darin, dass gegebenenfalls noch günstigere Darlehen zur Verfügung stehen, sofern in der jeweiligen Fremdwährung das aktuelle Zinsniveau niedriger ist als hierzulande. Diesen Zinsvorteil kann man durch die Aufnahme einer Finanzierung in der entsprechenden Währung nutzen. Andererseits kauft man sich hiermit das Risiko ein, einen höheren Betrag als die ursprüngliche Darlehensvaluta zurückzahlen zu müssen, falls sich der Wechselkurs infolge eines schwächelnden Euros nachteilig entwickelt. Die Variante einer Darlehensaufnahme in Fremdwährung beinhaltet für Kreditnehmer mit knappem Budget grundsätzlich zu hohe Risiken. Angesichts der hierzulande derzeit historisch niedrigen Zinssätze ist eine Immobilienfinanzierung sehr günstig. Diese Konditionen noch durch Fremdwährungskredite toppen zu wollen, kann sehr leicht in falschen Geiz münden.

Laufzeit einer Baufinanzierung

Ohne die Tilgung ersparter Zinsen beliefe sich der Darlehenszeitraum bei einer jährlich Tilgung von einem Prozent des Darlehensbetrages auf 100 Jahre. Die ersparten Zinsen erhöhen jedoch die Tilgungsleistung dadurch, dass die Darlehensrate während der Dauer der Festzinsbindung konstant bleibt, der Zinsanteil jedoch mit jeder geleisteten Tilgung sinkt. Eine Baufinanzierung umfasst in der Praxis einen Zeitraum von rund 30 Jahren. Die Mindesttilgung, die Banken und Sparkassen bei der Vergabe von Darlehen für eine Immobilienfinanzierung voraussetzen, beläuft sich auf jährlich 1 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen. Insbesondere in Zeiten sehr niedriger Zinsen ist Baugeld derart günstig, dass es Sinn machen kann, höhere Tilgungsbeträge zu vereinbaren, um zu einer schnelleren Entschuldung zu gelangen.

Staatliche Förderung für den Hausbau

Wer eine Baufinanzierung in Angriff nehmen möchte, sollte sich eingehend über Einsparmöglichkeiten bei der Finanzierung durch staatliche Fördermöglichkeiten informieren. Besonders zinsgünstige Förderdarlehen der öffentlichen Hand können zu einer deutlichen Ersparnis bei der Zinsbelastung der Immobilienfinanzierung führen; mögliche Zuschüsse, Zulagen oder Steuervergünstigungen können im Einzelfall auch nicht unerhebliche Beträge ausmachen. Unabhängige Finanzdienstleister sind für Kunden oftmals eine gute Anlaufstelle, um die teils schwierige und vor allem unübersichtliche Materie zu durchdringen.

Darlehen oder Ratenkredit?

Ein Darlehen ist die klassische Form für die Bereitstellung mittel- bis langfristiger Finanzierungen durch Kreditinstitute. Die Laufzeiten richten sich nach dem Verwendungszweck und reichen von kurzfristigen Krediten auf Darlehensbasis bis hin zu rd. 30 Jahren für eine private Baufinanzierung.
Unter den verschiedenen Varianten hinsichtlich der Tilgung dominiert das sogenannte Annuitätendarlehen. Die regelmäßig zu leistende konstante Darlehensrate setzt sich hierbei aus einem mit zunehmender Laufzeit abnehmenden Zinsanteil und einem ansteigenden Tilgungsanteil zusammen. Das Gegenstück ist das sogenannte Festdarlehen, das bis zum Ende seiner Laufzeit nicht direkt getilgt wird; parallel werden hierfür sogenannte Tilgungssurrogate wie kapitalbildende Versicherungen oder Fonds angespart, die das Darlehen zum Laufzeitende in einer Summe ablösen sollen.
Darlehen für mittlere Laufzeiten sind in ihrer Ausgestaltung mit einem Ratenkredit vergleichbar. Sie sind in aller Regel mit günstigeren Konditionen versehen, erfordern aber einen höheren zu finanzierenden Mindestbetrag sowie eine entsprechende Bonität des Kreditnehmers.

Günstige Dispokredite ...

… finden weiterhin nicht statt. Zinsen im zweistelligen Bereich bleiben mehr die Regel als die Ausnahme. Eine weitaus sinnvollere Alternative bleiben somit Ratenkredite. Sofern es nicht um Bagatellbeträge geht, lässt sich mit einer Umschuldung des Sollsaldos auf dem Girokonto eine meist deutliche Ersparnis erzielen. Im Vergleich zu einer Überziehung des laufenden Kontos bietet ein Kredit über einen mittelfristigen Zeitraum zudem den Vorteil, dass der Kunde automatisch und sukzessive tilgt. Eine Inanspruchnahme des Dispos, so bequem sie auch ist, führt auf längere Sicht hingegen zu einem Schuldenauf- und nicht -abbau.

Umschuldung

Sofern ein privater Dispositionskredit auf dem Gehaltskonto dauerhaft in Anspruch genommen wird, ist dies ein teures Unterfangen. Die Dispo-Zinsen übersteigen nämlich die Konditionen für einen Ratenkredit oder ein Privatdarlehen meist deutlich. Spätestens, wenn sich unmittelbar nach Gehaltseingang kein oder kaum Guthaben auf dem Konto befindet, ist der Zeitpunkt zum Handeln gekommen, es sei denn, man erwartet kurzfristig einen höheren Geldeingang, der das Problem auf elegante Weise aus der Welt schafft. Ansonsten ergibt sich durch eine Ablösung der Inanspruchnahme des Dispo-Kredits und Umschuldung in einen Ratenkredit sehr häufig die Möglichkeit, Kosten zu sparen. Es kann sogar auf das erfreuliche Ergebnis hinauslaufen, dass die Zinsersparnis ausreicht, den Tilgungsanteil für den neuen Kredit abzudecken. Selbst wenn dies nicht vollständig ausreichen sollte, ist zu bedenken, dass bei einer Beibehaltung des Dispos überhaupt keine planmäßigen Tilgungen vorgesehen sind. Eine Entschuldung findet somit nicht statt.

Ratenkredite vergleichen

Ratenkredite schließt man nur dann bei seiner Hausbank ab, nachdem man sich vergewissert hat, dass diese auch ein günstiges Angebot unterbreitet hat. Man sollte im Vorfeld in jedem Fall einen entsprechenden Vergleich vornehmen. Während einige Kreditinstitute sogenannte Festpreiskredite anbieten, bei denen die Konditionen feststehen und lediglich noch geprüft wird, ob der jeweilige Kunde für den gewünschten Betrag “gut“ ist, vergeben andere Banken ihre Kredite “bonitätsabhängig“. Dies bedeutet, dass nicht nur die Kreditentscheidung, sondern auch die Konditionen abhängig sind von den Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Antragstellers. Bei der Einholung der Schufa-Auskunft zu diesem Zweck ist darauf zu achten, dass hierbei das Merkmal “Anfrage Konditionen“ verwendet wird, nicht etwa “Anfrage Kredit“. Ansonsten würde (wenn der Kunde an dem jeweiligen Kredit aufgrund zu hoher Zinsen kein Interesse zeigt) für Dritte der missliche Eindruck entstehen, der Kunde hätte sich um einen Kredit bemüht, diesen jedoch nicht erhalten. Neben den reinen Kreditkosten (Zinsen und Gebühren) ist darüber hinaus von Interesse, inwieweit der Kreditnehmer bei Bedarf zusätzliche Sondertilgungen kostenfrei vornehmen kann.

EZB-Zinsentscheidung

In der heutigen EZB-Ratssitzung dürften keine Zinserhöhungen beschlossen werden. Alles andere würde nach den Äußerungen im Vorfeld eine Überrschung darstellen, auch vor dem Hintergrund der zurzeit noch stark divergierenden konjunkturellen Situation innerhalb Eurolands. Ein Beinbruch wäre eine Zinserhöhung indessen nicht, würde sie doch die Einschätzung der EZB auf eine hinreichend stabile Rückkehr der Eurozone auf einen Wachstumspfad in 2010 widerspiegeln. Eine im Falle einer Zinserhöhung sicherlich anstehende Korrektur am Aktienmarkt wäre angesichts der gezeigten Performance 2009 und des teils schon erstaunlichen Optimismus nachvollziehbar und als durchaus gesund zu bewerten.

So oder so bleibt kurz-, mittel- und langfristiges Geld bis auf Weiteres billig.

Wann steigen die Zinsen?

Nachdem die australische Zentralbank diese Woche die Leitzinsen zum zweiten Mal binnen kurzer Frist auf nunmehr 3,5% erhöht hat und auch Deutschland nach vorläufigen Auswertungen die Rezession überwunden hat, stellt sich die Frage, ob und wann auch die EZB den Zinserhöhungszyklus einleiten wird.

In der Tat ist davon auszugehen, dass der nächste Zinsschritt in Euroland nach oben gehen wird. Über den Zeitpunkt und das Tempo ist hingegen der Spekulation Tür und Tor geöffnet. Davon ausgehend, dass die EZB ihre Politik der ruhigen Hand beibehalten wird und angesichts der Tatsache, dass insbesondere Spanien und Italien noch weit davon entfernt zu sein scheinen, die Konjunkturkrise zu überwinden, dürfte es in diesem Jahr zu keinem Zinsschritt mehr kommen.
Australiens zweimalige Zinserhöhungen spiegeln dagegen den Umstand wider, dass das Land als einzige Industrienation weltweit im ersten Halbjahr ein reales Wirtschaftswachstum zu verzeichnen hatte.

Es ist davon auszugehen, dass das schon historisch zu nennende Zinstief bei uns weiter anhalten wird: Für Anleger keine berauschenden Aussichten angesichts Renditen von zzt. 2,48% für 5-jährige Bundesanleihen und Zinsen knapp über der Nulllinie für Tagesgelder und Spareinlagen. Hier bleiben ausgesuchte offene Immobilienfonds – ohne Ausgabeaufschlag! – die bessere Alternative. Für Immobilienbesitzer und solche, die es werden wollen, dürfte Baugeld noch eine Weile äußerst günstig bleiben.