Bausparvertrag mit und ohne Baufinanzierung

Auf dem Weg in die eigenen vier Wände gilt es, die Baufinanzierung zu organisieren. In der Regel wird eine Mischung aus Eigenmitteln und Darlehen von Banken oder Sparkassen dazu verwandt, den Bau des Eigenheims oder den Kauf des Einfamilienhauses bzw. der Eigentumswohnung zu bewerkstelligen. Die Darlehen werden über einen längeren Zeitraum, mitunter über rund 40 Jahre aus dem regelmäßigen Einkommen der Kreditnehmer zurückgezahlt.


Eine häufig genutzte Option besteht darin, einen Bausparvertrag in die Immobilienfinanzierung einzubinden. Das Bauspardarlehen hat den Vorteil, dass es sehr günstig ist und dass der Bausparer durch die fest vereinbarten Konditionen kein Zinsänderungsrisiko eingeht. Gut zu wissen ist auch, dass Bausparkassen auch nachrangige Darlehen vergeben. Dies bedeutet, dass das zugunsten der Bausparkasse im Grundbuch der finanzierten Immobilie eingetragene Grundpfandrecht, das zur Sicherung der Darlehensforderung dient, auch einem vorrangigen Recht im Zusammenhang mit der Sicherung der Bankdarlehen nachgehen darf.

Neben einer Einbindung in eine gut strukturierte und günstige Baufinanzierung hat Bausparen auch weitere Vorzüge, zum Beispiel die Möglichkeit als sichere Geldanlage. Ein angenehmer Nebeneffekt hierbei kann die Nutzung der staatlichen Bausparförderung sein. Zum Beispiel besteht die Möglichkeit, unter Einhaltung bestimmter persönlicher wie sachlicher Voraussetzungen, mittels Bausparen die Arbeitnehmer-Sparzulage nach dem 5. Vermögensbildungsgesetz und die Wohnungsbau-Prämie nach dem Wohnungsbauprämiengesetz zu erhalten. Darüber hinaus kommen auch staatliche Altersvorsorgezulagen sowie Steuervergünstigungen bei Bauspartarifen, die für die Riester-Rente zertifiziert sind, in Betracht.

Wenn die Festzinsvereinbarung endet

Bei einer Immobilienfinanzierung steht in den meisten Fällen irgendwann eine Anschlussfinanzierung an. Wenn die Festzinsvereinbarung ausläuft, die zwischen Kunde und Kreditinstitut getroffen wurde, gilt es, den nächsten Finanzierungsabschnitt vertraglich zu vereinbaren. Zu regeln sind der Darlehenszinssatz, die Höhe der regelmäßigen Tilgung, die Möglichkeit des Kunden, bei Bedarf Sondertilgungen zu leisten, und darüber hinaus die Dauer der Zinsfestschreibung. Natürlich besteht auch die Möglichkeit, die Zinssätze variabel zu gestalten. Dies bedeutet einerseits ein höheres Maß an Flexibilität, andererseits aber auch ein Risiko. Dieses besteht darin, dass der Kunde bei steigenden Zinsen mit einer höheren monatlichen Belastung konfrontiert wird, da die finanzierende Bank die gestiegenen Zinsen in Form von Konditionsanpassungen weitergeben wird. Entsprechend sind hierzulande traditionell Festzinsvereinbarungen bei einer privaten Immobilienfinanzierung dominierend und üblich. Insgesamt sind somit bei einer anstehenden Prolongation bzw. Anschlussfinanzierung alle wesentlichen Bestandteile der Darlehensvereinbarung auf den Prüfstand zu stellen.


Ein Aspekt, der für viele Kunden interessant sein kann, die schon länger in eigenen vier Wänden wohnen und demnächst eine Anschlussfinanzierung benötigen, ist eine recht junge Möglichkeit der staatlichen Förderung. Privates selbstgenutztes Wohneigentum wird unter bestimmten Voraussetzungen durch Zulagen und steuerliche Vergünstigungen gefördert. Über die sogenannte Eigenheimrente, besser bekannt als Wohn-Riester, sollte man sich am besten bei einem unabhängigen Finanzdienstleister informieren, um zu klären, ob man hiervon für seine Baufinanzierung profitieren kann und wie hoch die Vorteile hierbei ausfallen.

Tarifvergleich lohnt

Man sollte bei allen Finanzprodukten einen ausführlichen Vergleich vornehmen und sich keinesfalls vorschnell zu einer Unterschrift hinreißen oder gar überreden lassen. Die Vorzüge, die das eine oder andere Produkt bietet, gelten in aller Regel allgemein und unabhängig von dem jeweiligen Anbieter. Die jeweiligen Besonderheiten, durch die sich ein Vorschlag von anderen unterscheidet, sind vielmehr für Kunden besonders interessant. Durch einen Vergleich mehrerer Angebote findet man schnell heraus, in welcher Hinsicht die Vorteile und Nachteile der einzelnen Offerte bzw. bezüglich der einen oder anderen Variante liegen.


Bausparen macht hier keine Ausnahme. Im Gegenteil sind die einzelnen Varianten, für die man das kollektive Zwecksparen nutzen kann, äußerst heterogen. Einerseits stehen spezielle Renditetarife zur Verfügung, die zur reinen Geldanlage geeignet sind und nicht auf ein späteres zinsgünstiges Bauspardarlehen abzielen. Diese Form des Bausparens steht somit beispielsweise in Konkurrenz zu einem konventionellen Sparplan. Sie kann zum Beispiel zielgerichtet dafür genutzt werden für die Anlage von Zuschüssen des Arbeitgebers in einem VL-Vertrag und ist bei Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen auch eine Möglichkeit, sich die staatliche steuerfreie Arbeitnehmer-Sparzulage zu sichern. Falls hingegen auf mittlere oder längere Sicht eine Baufinanzierung für den Kunden in Betracht kommt, kann mittels Bausparen in vielen Fällen der Wohneigentumserwerb über die Bausparförderung günstiger gestaltet werden. Hierzu ist es ratsam, sich im Vorfeld gründlich über bestehende Fördermöglichkeiten staatlicherseits zu informieren. Bausparen kommt insoweit in Betracht als hierdurch mehrere Formen der staatlichen Förderung, beispielsweise auch Wohn-Riester, genutzt werden können, um die Immobilienfinanzierung insgesamt möglichst günstig zu gestalten. Je geringer die effektiven aus dem Nettoeinkommen unter Berücksichtigung der staatlichen Zulagen zu leistenden Zins- und Tilgungsleistungen des Kunden sind, desto geringer fällt die monatliche Belastung insgesamt aus und desto eher ist damit der Umzug in die eigenen vier Wände darstellbar, gegebenenfalls auch als Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Riester-Förderung für die eigene Immobilie

In Zusammenhang mit einer Baufinanzierung kann man Riester grundsätzlich auf zwei Wegen nutzen. Entweder spart man mit staatlicher Hilfe durch die entsprechende Förderung ein geschütztes Altersvorsorgevermögen an oder man lässt sich durch den Staat bei der Tilgung bestehender Darlehen laufend und planmäßig unterstützen. Spart man stattdessen über Versicherungen, Fonds oder Banksparpläne, darf man das angesparte Vermögen darf, ohne das Risiko einzugehen, die staatliche Förderung hierdurch einbüßen zu müssen, zum Immobilienerwerb verwenden, sofern es sich um im Inland belegenes selbstgenutztes Wohneigentum handelt. Alternativ kann der Riester-Effekt bereits wie angedeutet nicht nach Ablauf der Sparphase zum Tragen kommen, sondern bereits vorher, während der Laufzeit der Immobilienfinanzierung, dadurch, dass die staatlichen Altersvorsorgezulagen als Sondertilgungen einfließen, wodurch sie die Darlehenslaufzeit verkürzen und aufgrund der ersparten Zinsen eine schnellere Entschuldung bewirken. Diese als Wohn-Riester bekannte Variante kann man auch anlässlich einer anstehenden Anschlussfinanzierung abschließen, um der Tilgung künftig noch mehr Schwung zu verleihen. Die staatlichen Zulagen können auch als Eigenkapitalersatz begriffen werden, was insbesondere bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital bei der Bewilligung der Finanzierung von Bedeutung sein kann.


Beiträge zur Riester-Rente gelten im Rahmen von bestimmten Höchstbeträgen, aber unabhängig von etwaigen Einkommensgrenzen der beantragenden Personen, als Sonderausgaben im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung. Aufgrund der zusätzlich zu den Grundzulagen fließenden Kinderzulagen, die für eine noch höhere staatliche Förderung sorgen, so dass man insbesondere bei Familien von einer auch stattlichen Förderung sprechen kann, ist eine Riester-Rente vor allem für Familien eine überaus lukrative, renditeträchtige und aus diesem Grund auch reizvolle Möglichkeit, bestehende und nicht wegzudiskutierende Lücken bei der Altersvorsorge schließen zu können.

BU-Versicherung und Alternativen

Als alternative Versicherungen zu einer Berufsunfähigkeitsversicherung stehen eine sogenannte Dread Disease Versicherung (Schwere Krankheiten Vorsorge), eine Erwerbsunfähigkeitsversicherung sowie eine Grundfähigkeitsversicherung zur Auswahl.


Die beiden letztgenannten Policen kommen insbesondere dann in Betracht, wenn eine umfassendere Form der Absicherung der Arbeitskraft durch eine Berufsunfähigkeitsversicherung nicht erhältlich, nur mit Leistungseinschränkungen erhältlich oder schlicht nicht bezahlbar ist. Diesem Problem stehen nicht wenige Selbstständige gegenüber, beispielsweise Handwerker.

Die Dread Disease Versicherung verfolgt im Vergleich zu einer Berufsunfähigkeitsversicherung einen anderen Ansatz, der im Einzelfall gleichwohl zu einem probaten und gleichwertigen Schutz führen kann. Der Leistungsfall tritt im Falle der Diagnose einer von diversen vertraglich fixierten schweren Krankheiten ein. Die Versicherung leistet in diesem Fall keine monatliche Rente, deren Bezug – wie bei der Berufsunfähigkeitsversicherung – von dem gesundheitlichen Befinden der versicherten Person abhängig wäre, sondern eine steuerfreie Einmalzahlung. Diese kann bei Fälligkeit nach Belieben für notwendige Verrichtungen, also krankheitsbedingten Einmalaufwand, oder für eine laufende Erhöhung des monatlichen Budgets, beispielsweise durch einen Auszahlplan oder eine Privatrente, genutzt werden. Um Finanzierungen abzusichern, insbesondere eine laufende Baufinanzierung, empfiehlt sich eine preisgünstige Risiko-Lebensversicherung mit degressiv fallender Versicherungssumme.

Monatliche Belastung einer Baufinanzierung

Die Zinsen für eine Baufinanzierung stellen sich im langfristigen Vergleich weiterhin als äußerst niedrig und damit günstig für die Kunden als Kreditnehmer dar. Mit einem Baufinanzierungsrechner kann man völlig unproblematisch ermitteln, wie viel Haus man sich aktuell leisten kann. Man benötigt nur den Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten oder auch die geplanten Herstellungskosten, falls es sich um einen geplanten Neubau eines Eigenheims handelt. Des Weiteren informiert man sich über mögliche Zinssätze. Hierzu begibt man sich am Besten zu einem unabhängigen Finanzdienstleister, der mit zahlreichen Kreditinstituten zusammenarbeitet. Auf diese Weise stellt sich schnell heraus, welche Konditionen möglich sind. Dies hängt unter anderem auch davon ab, ob man die Baufinanzierung ohne Eigenkapital beginnen möchte oder ob schon Guthaben, Sparschweine oder Fonds vorhanden sind, die man in die Finanzierung der Immobilie als Eigenkapital einbringen möchte.


Einsparmöglichkeiten bei einer privaten Immobilienfinanzierung durch staatliche Fördermöglichkeiten bestehen in vielen Fällen. Man sollte sich hierüber eingehend informieren. Besonders günstige Förderdarlehen der öffentlichen Hand können zu einer deutlichen Ersparnis in Bezug auf die Zinsbelastung, die gesamten Finanzierungskosten und natürlich auch in Bezug auf die monatliche Belastung führen. Unabhängige Finanzdienstleister sind für Kunden oftmals eine gute Anlaufstelle, um die schwierige und unübersichtliche Materie zu durchdringen. Um zur monatlichen Belastung zu gelangen, benötigt man für den Baufinanzierungsrechner als weitere Größe auch den Tilgungssatz. Dieser sollte anfänglich ein Prozent der gesamten benötigten Darlehen nicht unterschreiten. Je niedriger die Zinsen allgemein ausfallen, desto eher sollte man einen höheren Tilgungssatz in Betracht ziehen. Welche Zinsbindung man eingeht, ist auch eine Frage der persönlichen Vorstellungen, z.B., wann man sich auf die Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung begeben möchte.

Prolongation einer Baufinanzierung

Im Rahmen der Neuregelung der privaten Baufinanzierung zum Auslaufen der bisherigen Festzinsbindungsvereinbarung oder als Folge einer Kündigung eines Darlehens durch den Kreditnehmer bedarf es (außer bei einer Vollablösung) einer Anschlussfinanzierung. Hierbei werden Zinssätze und Tilgungsvereinbarungen sowie gegebenenfalls die Dauer der künftigen Festzinsvereinbarung vereinbart. Als weitere Option kann hierbei auch Wohn-Riester (offiziell: Eigenheimrente) abgeschlossen werden. Diese neueste Form der Riester-Rente bewirkt dadurch, dass die Zulagen für die Altersvorsorge als zusätzliche Sondertilgungen in eine Wohneigentumsfinanzierung, also Eigenheim oder Eigentumswohnung, einfließen, eine oft erhebliche Zinsersparnis durch die schnellere Tilgung der Immobilienfinanzierung. Dies funktioniert allerdings nur, wenn man zum geförderten Personenkreis zählt. Dieser setzt sich (grob) aus allen Rentenversicherungspflichtigen sowie Beamten zusammen; allerdings gibt es zahlreiche Feinheiten und Besonderheiten. Diese betreffen auch beruflich Selbstständige. Diese können sich hinsichtlich der Klärung ihrer individuellen Förderberechtigung und der individuellen Vor- und Nachteile der Eigenheimrente an eine in Finanzierungsfragen bewanderte Unternehmensberatung wenden.

Mit Förderdarlehen in die eigenen vier Wände

Bei einer privaten Baufinanzierung macht es uneingeschränkt Sinn, sich von staatlicher Seite unter die Arme greifen zu lassen. Der Vorteil für angehende Immobilienbesitzer liegt in der Nutzung konkurrenzlos günstiger Darlehen der öffentlichen Hand, insbesondere der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau. Das Wohneigentumsprogramm der KfW steht grundsätzlich jedermann offen, um einen Teil der benötigten Finanzierung der eigenen vier Wände auf diese Weise besonders zinsgünstig zu erhalten. Da es zudem bei den Programmdarlehen der öffentlichen Hand keine Nachteile etwa hinsichtlich der Tilgungsleistungen gibt, sollte man nicht zögern, sich im Rahmen einer anstehenden Immobilienfinanzierung aktiv um die Durchleitung eines Programmdarlehens durch seine finanzierende Bank bemühen, sofern diese dies nicht von sich aus vorschlägt. Sofern man sich an unabhängige Finanzdienstleister wendet, sollte man überdies nicht zögern, neben einem ausführlichen Vergleich der verfügbaren Konditionen für den nicht durch öffentliche Förderdarlehen abgedeckten Teil der gesamten Finanzierung als weitere Dienstleistung auch Rabattmöglichkeiten in Bezug auf die Programmkreditkonditionen anzusprechen. Ebenso ist – als Teil der gesamten Finanzierungskosten im weiteren Sinne – der Abschluss der im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Immobilienerwerb benötigten Versicherungen, beispielsweise einer günstigen Risiko-Lebensversicherung zur Hinterbliebenenabsicherung, erstens nicht Bedingung, zweitens aber in aller Regel bei Inanspruchnahme einer unabhängiger Finanzdienstleister günstiger.

Unübersichtliche Vielfalt

Kapitalbildende Versicherungen stellen traditionell einen wesentlichen Eckpfeiler der privaten Vorsorge dar. Die Angebotsvielfalt ist dementsprechend äußerst unübersichtlich. Ein Vergleich mehrerer Alternativen ist für Interessenten nicht selten überaus schwierig. Zum einen ist ein detailliertes juristisches Wissen beim Studium der Allgemeinen Versicherungsbedingungen und insbesondere der Besonderen Versicherungsbedingungen nicht unbedingt hinderlich, manchmal sogar erforderlich. Zum anderen ist bei der Auswahl unter mehreren kapitalbildenden Versicherungen, also Lebensversicherungen und privaten Rentenversicherungen, meist nicht unmittelbar einleuchtend, mit welchen Leistungen man seitens der Versicherungsgesellschaft unter welchen Umständen rechnen kann, welche Kosten fix und variabel anfallen und somit die Rendite beeinträchtigen und welche Optionen man als Kunde flexibel nutzen kann. Der allgemeine Tarifdschungel lässt sich dadurch ein wenig lichten, dass man Zusatzversicherungen kritisch hinterfragt, Ratenzuschläge durch unterjährige Beitragszahlungen grundsätzlich meidet, einer Beitragsdynamik kritisch gegenübersteht, und von Kleinstverträgen aufgrund der hohen Fixkostenbelastung Abstand nimmt. Ansonsten finden sich in Tarifvergleichen Angaben zur garantierten Mindestrente, die man umso eher vernachlässigen kann, je länger die Sparphase andauert. Unter sonst gleichen Umständen rentieren private Rentenversicherungen deutlich höher als kapitalbildende Lebensversicherungen, da sie auf einen separaten Todesfallschutz während der Aufschubzeit verzichten. Das Kombiprodukt Kapitallebensversicherung lässt sich, was das Preis-Leistungs-Verhältnis angeht, in der Praxis meist dadurch optimieren, dass man eine Rentenversicherung und eine reine Risiko-Lebensversicherung, wie sie im Zusammenhang mit der Hinterbliebenenabsicherung im Zuge einer Baufinanzierung üblich ist, abschließt.

Sparen bei Finanzdienstleistungen

Preisvergleiche sind immer dann sinnvoll und auch einfach umzusetzen, wenn die zur Auswahl stehenden Alternativen in Form von Waren oder Dienstleistungen identisch oder zumindest annähernd gleichwertig sind. Beispielsweise ein Ratenkredit ist hierfür grundsätzlich geeignet. Der Gegenwert in Form der Gutschrift des Kreditbetrages auf dem Girokonto des Kreditnehmers ist bei allen Banken und Sparkassen identisch, sofern man sich nicht für ein Disagio in den vertraglichen Vereinbarungen entschieden hat.


Die vom Kreditnehmer zu erbringende Leistung in Form der planmäßigen Rückzahlung kann man bei verschiedenen Angeboten gut miteinander vergleichen. Im Zweifel sucht man den Kredit mit den geringsten Kosten aus. Dies wird in aller Regel derjenige sein mit dem geringsten Effektiven Jahreszins. Unter Umständen kann man auch ein etwas teureres “Modell“ wählen, das eine Sonderausstattung enthält: Zum Beispiel die Option, während der Laufzeit Sondertilgungen leisten zu können, um den Abbau der Schulden flexibel gestalten zu können. Dies ist insbesondere bei einer Baufinanzierung von Bedeutung.

Weitaus schwieriger als bei Finanzierungen jeder Form stellen sich Vergleiche bei Versicherungen dar, jedenfalls dann, wenn man nicht Gefahr laufen möchte, im Ergebnis lediglich Äpfel mit Birnen zu vergleichen. Leicht passiert es bei der Auswahl unter mehreren Angeboten unterschiedlicher Versicherungen von unterschiedlichen Versicherungsgesellschaften, dass man den Überblick darüber verliert, was man als Gegenwert in Form eines jeweiligen Versicherungsschutzes man eigentlich benötigt und was in der jeweiligen Police hiervon enthalten ist. Eine Erschwernis besteht insbesondere in Versicherungsbausteinen und Versicherungszusätzen, bei denen anhand des Versicherungsvorschlags nicht erkennbar ist, was zu welchen Konditionen in der gesamten Versicherungsprämie finanziell zu Buche schlägt. Während bei einem Kredit eine Umschuldung oft unproblematisch ist und zu einer Ersparnis an Zinsen und damit zu einer Kostensenkung ohne viel Aufwand führt, kann ein Versicherungswechsel anhand eines reinen Preisvergleichs unter Umständen mit Nachteilen verbunden sein. In Zweifelsfällen sollte man eine unabhängige Finanzberatung in Anspruch nehmen.

Leasingangebote

Der Vergleich zwischen einem Leasingangebot und der alternativen Finanzierung durch Kredit führt oftmals nicht zu einem eindeutigen Ergebnis, welche Form der Fremdfinanzierung im jeweiligen Einzelfall als die vorteilhaftere bzw. günstigere anzusehen ist. Auch der Vergleich zweier oder mehrerer Leasingangebote weist die eine oder andere Tücke auf.


Beide Problemstellungen beruhen zum Teil auf dem Umstand, dass es beim Leasing keinen Effektiven Jahreszins gibt. Dieser ermöglicht es, Kredite recht gut miteinander zu vergleichen. Lediglich spezielle Finanzierungsnebenkosten, die mitunter auftreten, fließen nicht in den Effektiven Jahreszins ein. Hierzu gehört beispielsweise eine Restschuldversicherung, die im Zusammenhang mit einem Ratenkredit abgeschlossen wird, um die Risiken von Tod, Krankheit und/oder Arbeitslosigkeit des Kreditnehmers während der Kreditlaufzeit abzusichern.

Beim Leasing hingegen sollte man insbesondere auf die vertraglichen Regelungen zu Beginn und zum Ende der Leasinglaufzeit achten. Hierzu zählen zu Beginn des Vertrages fällige Sonderzahlungen oder erhöhte erste Leasingraten. Zum Laufzeitende unterscheiden sich mehrere Angebote häufig hinsichtlich der Frage, ob und gegebenenfalls zu welchen Konditionen der Leasingnehmer das Objekt von der Leasinggesellschaft kaufen kann bzw. darf.

Ein anderer Kostenaspekt, den es in den Vergleich mehrerer Angebote einzubeziehen gilt, sind Versicherungen. Diese sind, insbesondere im PKW-Bereich, häufig seitens der Leasinggesellschaft hinsichtlich Tarif und Anbieter vorgegeben, zum Teil auch vorgeschrieben. Diese Komponente kann unter Umständen dazu führen, dass ein ansonsten günstigeres Angebot sich letztlich im Ergebnis als zu teuer herausstellt.