Förderung der Anschlussfinanzierung

Auch bei Selbstständigen besteht bei einem Wunsch nach eigenen vier Wänden der entsprechende Bedarf nach einer Baufinanzierung. Im Vergleich etwa zu Arbeitnehmern ist dies hinsichtlich der Gestaltung mitunter etwas umständlicher, da nicht alle Banken ihre Dienstleistungen für diesen Kundenkreis zur Verfügung stellen. Ferner ist eine Vollfinanzierung ist in der Praxis meist etwas schwieriger darzustellen, da die Bonitätsvoraussetzung einer hinreichenden Kapitaldienstfähigkeit nicht so gut veranschlagt werden kann wie bei einem Kreditnehmer im Angestelltenstatus. Dennoch funktionieren in der Praxis sowohl Baufinanzierung als auch Vollfinanzierung für Selbstständige. Was hingegen nicht zwangsläufig funktioniert, ist die Einbindung von Wohn-Riester, einem speziellen Instrument der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge. Ob dies funktioniert, hängt nämlich davon ab, inwieweit der Antragsteller (oder auch dessen Ehepartner) einer rentenversicherungspflichtigen Beschäftigung nachgehen (oder sich alternativ im Beamtenstatus befinden). Ist dies der Fall, lässt sich, auch erstmals bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung, Wohn-Riester in eine Baufinanzierung integrieren, um hierdurch einen beschleunigten Schuldenabbau durch höhere Tilgungen zu erzielen. Diese Riester-Variante ermöglicht dies dergestalt, dass die staatlichen Riester-Zulagen als zusätzliche Sondertilgungen in eine private Immobilienfinanzierung eingehen. Über die Gestaltungsmöglichkeiten und die Voraussetzungen für die Förderberechtigung können sich Selbstständige zum Beispiel bei einer in Finanzierungsfragen bewanderten unabhängigen Unternehmensberatung informieren.

Wohn-Riester ohne Zulagen

Wer keine Riester-Förderung erhält, weil er nicht zum geförderten Personenkreis zählt, kann grundsätzlich trotzdem riestern. Wer nicht rentenversicherungspflichtig ist (und auch keine Amtsbezüge beispielsweise als Beamter erhält), schließt in einem solchen Fall bei Versicherungen eine im Ergebnis gewöhnliche private Rentenversicherung ab, verbunden mit der automatischen Beitragsgarantie, die automatisch bei planmäßigem Vertragsverlauf in Riester-Verträgen enthalten ist. Wenn einem das jeweilige Produkt zusagt, kann somit auch ein nicht staatlich geförderter Riester-Vertrag eine interessante Option für die private Altersvorsorge sein. Lediglich Wohn-Riester, die Riester-Variante zur beschleunigten Tilgung einer privaten Baufinanzierung, ist ohne die Förderberechtigung allerdings nicht gangbar, da entsprechend keine Zulagen fließen, die das separate Darlehen tilgen könnten.

Zweite Welle

Riester hat mehrere Vorteile. Einer ist, dass man, sofern man berechtigt ist, in den Genuss der staatlichen Förderung zu gelangen, jederzeit anfangen kann. Dies klingt zunächst nicht bedeutend, macht aber im Zuge des Hausbaus und der dazugehörigen Baufinanzierung einen nicht unwesentlichen Aspekt aus. Im Gegensatz beispielsweise zu einigen Förderprogrammen der öffentlichen Hand zur Wohneigentumsförderung muss Wohn-Riester, die Variante der Riester-Rente, die bereits in die Immobilienfinanzierung integriert werden kann, nicht bei der ursprünglichen Finanzierung bzw. beim Ersteinzug begonnen werden, sondern kann auch später abgeschlossen werden, beispielsweise im Zusammenhang mit der Anschlussfinanzierung nach Auslaufen der ersten Zinsbindungsfrist. Die beschleunigte Tilgung durch den Einsatz von Wohn-Riester im zweiten Finanzierungsabschnitt ist eine mögliche und gern genutzte Option in der Praxis. Einkommensgrenzen bestehen bei der Riester-Rente in jeder Variante (also beispielsweise auch bei alternativ angebotenen Versicherungen) nicht, so dass es hier keinerlei Einschränkungen gibt, um die staatlichen Zulagen für die private Altersvorsorge als Sondertilgungen in die private Immobilienfinanzierung einfließen zu lassen. Die Einschränkung besteht lediglich allgemein darin, dass geklärt werden muss, ob man förderberechtigt ist oder nicht. Bei Selbstständigen beispielsweise kann dies kompliziert werden. Einzelheiten für Unternehmer und Selbstständige können mit Hilfe einer unabhängigen Unternehmensberatung eruiert werden.

Kredite ohne Zinsen

Wenn bei einem Kredit keine Zinsen ausgewiesen werden, heißt dies nicht, dass sie nichts kosten. Eine Skonto-Vereinbarung ist ein Beispiel dafür aus der Praxis einer Unternehmensberatung, das zeigt, dass mitunter vielfach recht hohe Zinssätze in die jeweilige Zahlungsvereinbarung eingepreist werden, die das Zahlungsziel in Verbindung mit der veranschlagten Kapitalbindungsdauer hoch bepreisen.
Auch Null-Prozent-Finanzierungen, die bisweilen im Rahmen von Sonderaktionen, meist für bestimmte Artikel aus dem Bereich der langlebigen Konsumgüter, angeboten werden, sind mitunter kritisch unter die Lupe zu nehmen. Zunächst ist darauf zu achten, ob für die entsprechende Finanzierung zwar keine Zinsen zu zahlen sind, aber eine Bearbeitungsgebühr für den Vorgang fällig wird. Ist dies der Fall, handelt es sich bei auf jeden Fall um keinen zinslosen Kredit.
Sollte man vom Händler oder Verkäufer seines Vertrauens im Rahmen einer Rabattaktion tatsächlich ein besonders günstiges Sonderangebot erhalten, welches effektiv keine Zinsen beinhaltet, kann es dennoch eine lohnenswerte Alternative sein, nach dem Preis für eine Barzahlung zu fragen. Hier können gegebenenfalls Rabatte aushandelbar sein, so dass man im Ergebnis spart mit einem günstigen Ratenkredit, wie man ihn insbesondere bei unabhängigen Finanzdienstleistern erhält, die mit zahlreichen Banken zusammenarbeiten und dementsprechend in ihrer Angebotspalette aus dem Vollen schöpfen können. Möglich wird dies im Einzelfall dadurch, dass der niedrigere Barzahlungspreis trotz Zinsen als Finanzierungskosten günstiger ist als der Kreditbetrag für die Finanzierung ohne Zinsen.

Fondspolicen

Fondspolicen sind eine in Deutschland recht junge Variante kapitalbildender Versicherungen, die zum langfristigen Vermögensaufbau bzw. zur Altersvorsorge angeboten werden. Anders als bei klassischen Lebensversicherungen oder Rentenversicherungen, bei denen die Kapitalanlage durch die jeweilige Versicherungsgesellschaft selbst erfolgt, werden bei fondsgebundenen Versicherungen die Sparbeiträge des Versicherungsnehmers in Investmentfonds angelegt. Die Auswahl des oder der jeweiligen Fonds trifft meist der Versicherungsnehmer unter Berücksichtigung seiner individuellen Risikoneigung und der geplanten Versicherungslaufzeit. Überwiegend bieten Versicherungsgesellschaften diverse Fonds unterschiedlicher Risikoklassen von verschiedenen Kapitalanlagegesellschaften zur Auswahl an.
Insbesondere Aktienfonds bieten grundsätzlich die Möglichkeit, auf einen langfristigen Zeitraum gesehen, eine höhere Rendite zu erzielen im Vergleich zur tendenziell konservativen Direktanlage im Deckungsstock der Versicherungsgesellschaften, wie es bei klassischen Policen der Fall ist. Allerdings ist durch eine Fondsanlage das Risiko eines teilweisen Verlustes nicht auszuschließen, da ohne besondere Vereinbarungen die eingezahlten Beiträge in ihrer Höhe zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Versicherungsvertrages keiner Garantie unterliegen. Anders sieht es auch, wenn auch Fondspolicen ihren Kunden Garantien einräumen und insoweit das Kapitalanlagerisiko für den Kunden begrenzt wird. Auch ein automatisches Ablaufmanagement, bei denen das Fondsguthaben sukzessive von risikoreichen Aktienfonds in konservative Rentenfonds umgeschichtet wird, ist ein Feature, das das Risiko für den Kunden begrenzt und sicherstellt, dass zum Vertragsende keine bösen Überraschungen in Form von Renditeverzehr oder gar effektiven Verlusten mit entsprechenden negativen Auswirkungen auf das Niveau der privaten Altersvorsorge entstehen. Eine automatische Beitragsgarantie haben übrigens sämtliche Riester-Versicherungen, egal ob sie klassisch oder fondsgebunden ausgestaltet sind. Fragen Sie Ihren Finanzberater.

Vorteil Unabhängigkeit

Unabhängige Finanzdienstleister, die mit zahlreichen Banken zusammenarbeiten, sind eine gute Adresse, wenn es darum geht, Unterstützung bei der Suche nach einer möglichst günstigen Anschlussfinanzierung zu erhalten. Warum ist das so? Unabhängigkeit bedeutet in diesem Fall, dass die jeweiligen Finanzdienstleister nicht nur mit einer Bank zusammenarbeiten, sondern mit vielen, oftmals sehr vielen. Sie haben somit die Möglichkeit, aus dem Vollen zu schöpfen, was die Möglichkeiten angeht, ein möglichst günstiges und insbesondere passgenaues Angebot für den Kunden herauszufiltern. Diese Vorgehensweise ermöglicht es einerseits, unterschiedliche Varianten, wie die Finanzierung im Allgemeinen laufen soll, anbieten zu können: Hierzu zählen unterschiedliche Tilgungsvarianten oder auch diverse Forman der Zinsbindung von variabel verzinslichen Darlehen mit und ohne Zinsobergrenze bis hin zu langfristig laufenden Darlehen mit Festzinsvereinbarung. Auch Möglichkeiten, spezielle Darlehensvarianten in Anspruch zu nehmen, finden sich bei einer unabhängigen Finanzberatung, die nicht auf die Produktpalette und die Möglichkeiten einer Bank beschränkt und damit begrenzt ist, im Köcher. Hierzu zählt etwa Wohn-Riester.
Bei der Hausbank besteht hingegen für den Kunden die Gefahr, dass rund ein Vierteljahr vor Ablauf des Zinsfestschreibungszeitraumes ein Angebot zur Verlängerung des noch nicht getilgten Darlehensbetrages per Post eingeht, das grundsätzlich die Standardkonditionen des jeweiligen Kreditinstituts beinhaltet. Das für das Kreditinstitut geringere Risiko durch bereits erfolgte Tilgungen wird in aller Regel hierbei nicht oder kaum ausreichend berücksichtigt. Ein Kunde, der für die Prolongation der Finanzierung hingegen unabhängige Finanzdienstleister zu Rate zieht, die mit spezialisierten Banken zusammenarbeiten, kann bei der Fortsetzung seiner Baufinanzierung nicht selten eine deutliche Ersparnis erzielen.

Komplizierte Kompaktlösung

Lebensversicherungen sind komplizierte Produkte, jedenfalls die kapitalbildenden Varianten. Eine reine Absicherung für den Todesfall über eine Risiko-Lebensversicherung ist simpel, günstig und mitunter sinnvoll bis unentbehrlich (z.B. bei einer Baufinanzierung). Sobald die Lebensversicherung jedoch auch einen Sparvorgang beinhaltet oder mit speziellen Zusatzversicherungen ausgestattet ist, wird das Kombiprodukt schwer durchschaubar, was insbesondere seine Preiswürdigkeit angeht. Beispielsweise enthaltene – und somit als beitragsfrei ausgewiesene – Leistungen bei Berufsunfähigkeit, im Pflegefall oder bei Eintritt bestimmter schwerer Krankheiten (sogenannte Dread-Diesease-Option) lassen sich gut verkaufen. Da die Versicherungsgesellschaft jedoch die entsprechenden Risiken kalkulieren und in die Prämie einrechnen muss, ist im Einzelfall die Frage zu stellen, inwieweit der entsprechende Einschluss einzelner Zusatzversicherungen zu günstigen Konditionen erfolgt oder nicht. Im Zweifel kann man dies dadurch prüfen, dass man sich die einzelnen Bausteine von mehreren Versicherungen selbst zusammenstellt und mit dem Kombiprodukt vergleicht. Die Geldanlage sollte man ohnehin grundsätzlich vom Risikoschutz trennen. Für einen regelmäßigen, langfristig angelegten Sparvorgang kommen gute Fonds ohne Ausgabeaufschlag ebenso in Betracht wie gute Rentenversicherungen, die Garantieleistungen und Mindestverzinsungen bieten, gleichzeitig aber eine chancenorientierte Anlageform ermöglichen, z.B. Fondspolicen, die nach dem UWP-Prinzip konzipiert sind.

Lebensversicherungen

Lebensversicherungen wurden seit längerer Zeit kontinuierlich unattraktiver. Zum Beispiel wurden die Steuervorteile, eines der klassischen Verkaufsargumente für klassische Lebensversicherungen, peu à peu zusammengestrichen. Die Renditen der Versicherungen sind seit Jahren im Sinkflug begriffen, was einerseits mit den Kosten der Versicherungen zusammenhängt, andererseits mit dem rückläufigen Ergebnis aus Kapitalanlagen, das die Versicherungsgesellschaften erwirtschaften konnten oder zumindest in Form der jährlichen Überschussbeteiligung an die Kunden weitergaben. Wenn ab kommendem Jahr der gesetzliche höchstens zulässige Garantiezins sinkt, so wird hierdurch lediglich die Entwicklung der letzten Jahre – historisch niedrige Zinsen über einen längeren Zeitraum – nachvollzogen. Neuabschlüsse sollte man, wenn überhaupt, somit eher 2011 als 2012 tätigen. Bevor man allerdings noch 2011 eine Lebensversicherung auch zum Zwecke des Vermögensaufbaus bzw. der Altersvorsorge abschließt, sollte man sich in jedem Fall gut über bessere Alternativen informieren. Diese gibt es. Zunächst deckt man den reinen Todesfallschutz über eine Risiko-Lebensversicherung ab. Diese spart zwar nichts an, was sie aber auch nicht soll. Vielmehr sichert sie lediglich das Todesfallrisiko ab, was beispielsweise bei einer Baufinanzierung im Falle eines Falles die Hinterbliebenen finanziell vor dem Notverkauf der Immobilie schützen kann. Die Geldanlage kann man je nach Belieben und individuellen Neigungen auch über Versicherungen vornehmen, in diesem Falle eine gute private Rentenversicherung. Oder man investiert regelmäßig in Fonds. Eine gute Mischung von beiden Varianten findet in Fondspolicen statt, bei der neben einer chancenorientierten Form der Geldanlage auch Absicherungskomponenten wie Kapitalgarantie und Mindestverzinsung sowie ein automatisches Ablaufmanagement enthalten sind.

Wohneigentumsförderung

Eine gut strukturierte private Baufinanzierung setzt sich aus Eigenkapital und Fremdkapital zusammen. Als Eigenkapitalersatz kann man die Ersparnis an Zinskosten durch die Nutzung besonders günstiger Fördergelder der öffentlichen Hand im Vergleich zu gewöhnlichen Darlehen von Banken ansehen. Bei den Förderdarlehen handelt es sich um ein tragendes Element der staatlichen Wohneigentumsförderung. Das Wohneigentumsprogramm der KfW beispielsweise steht grundsätzlich jedermann offen, um einen Teil der insgesamt benötigten Finanzierung der selbstgenutzten Wohnimmobilie zu besonders günstigen Konditionen zu erhalten. Der Stellenwert, der der Förderung privaten Wohneigentums insgesamt eingeräumt wird, zeigt sich auch daran, dass das Eigenheim oder auch die selbstbewohnte Eigentumswohnung als förderfähig im Sinne der staatlich geförderten zusätzlichen privaten Altersvorsorge (Riester) einbezogen sind. Beispielsweise durch Nutzung der sogenannten Eigenheimrente, besser bekennt als Wohn-Riester, ist eine effektive Senkung der monatlichen Belastung durch die Immobilienfinanzierung ohne größeren Aufwand darstellbar. Dies funktioniert dadurch, dass staatliche Altersvorsorgezulagen als Sondertilgung in die Immobilienfinanzierung einfließen und somit jährlich zu einem kontinuierlichen Schuldenabbau beitragen. Riester hat im Kern nur einen Nachteil, nämlich, dass es im Detail nicht gänzlich unkompliziert ist. Wer unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe diese Form der staatlichen Wohneigentumsförderung nutzen kann und sollte, lässt sich unproblematisch bei einer unabhängigen Finanzberatung in Erfahrung bringen.

Werden Kredite teurer?

Nachdem die Zinsen gestiegen sind, stellt sich die Frage, ob dies nun wesentliche Auswirkungen auf die Konditionen für Baugeld mit sich bringt. Die Anhebung des EZB-Leitzinses hat zunächst nur unmittelbare Auswirkung auf die Zinssätze, zu denen sich Kreditinstitute bei der Europäischen Zentralbank oder den nationalen Notenbanken wie der Bundesbank refinanzieren können. Parallel steigt erfahrungsgemäß der Zinssatz für täglich fälliges Geld im Interbankenmarkt. Die Weitergabe gestiegener Einkaufspreise für Geld erfolgt für gewöhnlich dadurch, dass die Zinssätze für kurzfristige Kredite wie den Dispo im gleichen Maße erhöht werden. Manchmal wird hiervon allerdings Abstand genommen, die Konditionsweitergabe also unterlassen, weil die Kunden nicht mit der Nase darauf gestoßen werden sollen, dass die Zinssätze für die Inanspruchnahme des Dispos ohnehin unverständlich hoch sind im Vergleich zu den Guthabenzinsen oder auch zu einem Ratenkredit.
Bei Baugeld, den Konditionen für private oder gewerbliche Immobilienfinanzierungen, sieht es ein wenig differenzierter aus. Sofern das Zinsniveau im Weiteren deutlich ansteigen sollte, werden sich auch die Zinssätze im Darlehensbereich dem nicht verschließen können. Allerdings wurden die Zinssätze – unabhängig von der Entwicklung am Geldmarkt und der Zinsanhebung durch die EZB bereits seit einiger Zeit sukzessive leicht angehoben. Der absolute Tiefpunkt, was die Zinssätze für eine Baufinanzierung angeht, wurde schon vor einiger Zeit verlassen. Dennoch sollte man sich vergegenwärtigen, dass sich im langfristigen Vergleich die Möglichkeiten zum privaten Immobilienerwerb, bedingt durch weiterhin niedrige Zinsen und somit günstige Finanzierungsmöglichkeiten sowie attraktive staatliche Fördermöglichkeiten wie zum Beispiel Wohn-Riester, für breite Bevölkerungsschichten verbessert haben und vorteilhaft darstellen. Da insgesamt jedoch das Risiko besteht, dass bei einer bereits bestehenden Immobilienfinanzierung die Kosten für den nächsten Finanzierungsabschnitt, die kommende Festzinsbindung, höhere Zinssätze als bisher einzukalkulieren sind, sollte man sich im Vorfeld rechtzeitig um eine günstige Anschlussfinanzierung bemühen und auch eine Umschuldung zu einer günstigeren Bank als eine Option zur Realisierung einer möglicherweise nicht unerheblichen Ersparnis in Betracht ziehen. Hierüber informiert man sich unproblematisch bei einer unabhängigen Finanzberatung.